Ihr wolltet wissen, was zu diesem 2-tägigen Telefonmarathon geführt hatte. Es war ein umfangreicher Haftpflichtschaden an drei Gewerbehallen an denen eine Photovoltaikanlage nicht nach den anerkannten Regeln der Technik montiert wurde durch einen Subunternehmer als Erfüllungsgehilfen
Kurz nach der Montage drang Niederschlagswasser ein und verursachte an zwei Hallen, Nässeschäden am Betriebsinventar.
Dadurch das der Subunternehmer ein Erfüllungsgehilfe war, musste dieser ebenfalls gegenüber dem Generalunternehmer haften, was bei einem Verrichtungsgehilfen (z.B. Mitarbeiter) nicht der Fall gewesen wäre.
In diesem Beitrag möchte ich daher kurz auf die Besonderheiten des Tätigkeits- u. Bearbeitungsschaden (wenn vertraglich vereinbart in Betriebshaftpflicht) nehmen, sowie dem versicherten Folgeschaden und Begleitschaden sowie dem nicht versicherten Erfüllungsschaden.
Und ganz wichtig im Haftpflichtschaden kann kein Anspruch zum Neuwert erhoben werden, sondern nur die Regulierung zum Zeitwert.
In dem streitgegenständlichen Verfahren verlangte ein Bauherr von dem Bauunternehmer Ersatz des durch fehlerhafte Abdichtung einer Kelleraußenwand verursachten Schadens. …(mehr)
Aus einem aktuellen Anlass aus unserem Tagesgeschäft, möchte ich das Thema aufgreifen und ein wenig Licht ins Dunkel bringen.
Denn kein Thema stiftet mehr Verwirrung als dieses.
Vorliegende Schadenssituation
Durch einen falsch angeschlossenen Warmwasseraufbereiter in einem Hochhaus, entstand ein Leitungswasserschaden über 4 Geschosse.
Bei der Wohnanlage handelte es sich um eine Eigentümergemeinschaft, welche teils selber im Objekt wohnten bzw. diese an Dritte vermietet hatten.
Gleiches Schadensbild mit unterschiedlichen Regulierungsgrundlagen
Das bestimmungswidrig ausgetretene Leitungswasser, hatte einen Nässeschaden an Wand, Boden und Mobiliar hinterlassen.
Doch jede Wohnung war in der Regulierung unterschiedlich zu bewerten.
Fall 1
Die schadensverursachende Wohnung, wurde gerade durch den neuen Eigentümer renoviert und umgebaut. Ebenfalls durch diesen wurde gerade ein schwimmend verlegter Laminatbodenbelag verlegt sowie ein Warmwasseraufbereiter in der Küche montiert.
Da der Bodenbelag durch den Eigentümer und Versicherungsnehmer eingebracht wurde und auch in der Eigentümergemeinschaft als Sondereigentum geführt wird, handelte es sich hierbei um einen reinen Hausratsschaden.
Zusätzlich war die Wohnung zum Zeitpunkt des Schadenshergangs noch nicht bezugsfertig, so dass im Sinne des vorliegenden Bedingungswerkes (VHB 2016) kein Deckungsschutz vorlag.
Fall 2
Die Wohnung im 3. OG unterhalb der schadensverursachenden Wohnung, wohnte ebenfalls eine Eigentümerin, die einen Nässeschaden am lose verlegten textilen Bodenbelag, welcher über einen Linoleumboden verlegt war, erlitt sowie aufquellende Tapeten an der Wohnzimmerwand sowie Beschädigungen am Mobiliar.
Da es sich um einen 2. begehbaren Bodenbelag handelte, welcher ebenfalls durch die Eigentümerin und Versicherungsnehmerin eingebracht wurde, handelte es sich hierbei um einen reinen Hausratsschaden. So dass die VN an die eigene Hausratsversicherung verwiesen wurde.
Gleiches bezog sich natürlich auch auf das beschädigte Mobiliar.
(bedauerlicherweise hatte die VN keine Hausratversicherung abgeschlossen und mussten den Schaden eigenverantwortlich tragen.)
Die Maler- u. Tapezierarbeiten hingegen wurden der Gebäudeversicherung zugeschrieben bzw. von dieser übernommen.
Fall 3
Die Wohnung im 2.OG. wurde von einer Mieterin bewohnt, welche ebenfalls einen Nässeschaden am Boden- und Wandbelag zu beklagen hatte. Möbel blieben diesbezüglich unbeschädigt. Der vorhandene 1. Bodenbelag bestehend aus Linoleum wurde durch die Mieterin bereits komplett entfernt und mit einem schwimmenden Laminat auf Trittschalldämmung verlegt. Das Material wurde durch den Vermieter getragen.
Diese Regulierung des beschädigten Bodenbelags erfolgte über das Teilabkommen zwischen Hausratversicherer und Gebäudeversicherer. Der Schaden wurde somit von der Gebäudeversicherung vorab übernommen. Sollte nunmehr der Schwellenwert von 1.000,- €, wie in diesem Falle überschritten werden, wird die Hausratversicherung in die Regulierung mit einbezogen.
Der Schwellenwert wurde hier auf Grund dessen überschritten, da die Maler- u. Tapezierarbeiten nach dem gleichen Teilungsabkommen reguliert wurden.
Fall 4
Die Wohnung im 1.OG wurde ebenfalls durch einen Mieter bewohnt, wobei dieser seinen textilen Bodenbelag auf dem noch vorhandenen Linoleumboden lose verlegt hatte. Die Tapete hingegen wurde durch den Mieter eingebracht und sollte nach Ende des Mietverhältnisses wieder entfernt werden.
Der Boden- und Wandbelag ist somit der Hausratversicherung zugeschrieben worden. Das Teilungsabkommen kommt hier nicht zum tragen, da die versicherte Gefahr auf Seitens des Mieters liegt.
Wie zu erkennen ist, trotz einheitlichem Schadensbild kommen unterschiedliche Regulierungsabwicklungen zum tragen.
Zum besseren Verständnis mal einer Übersicht
Bodenbeläge
Verlegeart
VN = Eigentümer
VN=Mieter, Bodenbelag von Mieter eingebracht
VN=Mieter, Bodenbelag von Vermieter
Fest verklebt auf unbewohnbarem Unterboden *
Gebäude
Hausrat
Gebäude ( bei LW Teilung mit HR des Mieters ab 1.000,-€)
Lose verlegt auf bewohnbarem Unterboden (z.B. Parkett, Fliesen, PVC etc.)
Hausrat
Hausrat
Hausrat
Lose verlegt auf unbewohnbarem Unterboden *
(z.B. Estrich, Beton etc.)
Gebäude
Hausrat
Gebäude ( bei LW Teilung mit HR des Mieters ab 1.000,-€)
*Als unbewohnbar gilt ein Bodenbelag auch dann, wenn er seine Eigenschaft als erster bewohnbarer Untergrund verloren hat. (z.B. Laminat lose auf Teppichboden, welcher wegen des schlechten Zustands nur noch als Trittschalldämmung fungiert.)
Tapeten u. Anstriche
VN = Eigentümer und selbstgenutzte Einheit sowie Ersteinbringung durch diesen
Gebäude
VN = Eigentümer und vermietete Einheit sowie Ersteinbringung durch diesen
Gebäude (bei LW Teilung mit HR des Mieters ab 1.000,- €)
VN = Mieter, Ersteinbringung durch diesen da keine Tapeten bei Einzug vorhanden waren.
Hausrat
VN = Mieter, Ersteinbringung durch Vermieter (Tapeten bei Einzug vorhanden bzw. durch Mieter /VN ersetzt worden)
Gebäude (bei LW Teilung mit HR des Mieters ab 1.000,- €)
Fazit
Nicht umsonst werden Bausachverständige bzw. Versicherungssachverständige in diesem Bereich zum Einsatz gebracht.
Das Themengebiet ist so umfassend, dass selbst Fachleute schnell mal den Überblick verlieren können.
Daher scheuen Sie sich nicht, wenn Sie Fragen haben die mit diesem Beitrag noch nicht beantwortet werden konnten, sich an uns vertrauensvoll zu richten.
Gerne nehmen wir ihre Fragen auch zur Anregung für neue zukünftige Beiträge auf.
Es ist gerade ein paar Stunden her, als die ersten Berichte über die verheerenden Unwetterereignisse in Bayern berichteten.
Und genauso schnell konnten wir in die ersten entsetzten Gesichter blicken, als die Worte fielen;
„Hierbei handelt es sich um keinen ersatzpflichtigen Schaden!“
Was war passiert……
Die Schadenssituation ergab sich wie folgt;
Durch den erheblichen Hagelniederschlag, war binnen Sekunden die gesamte Glasdachfläche eines Wintergartens bedeckt.
Durch die vorhandene Dachneigung und den vorliegenden warmen Temperaturen, rutschte die gesamte Hageldecke bis in die Rinne und verstopfte dort den Ablauf.
Das Niederschlagswasser staute sich ebenfalls binnen Sekunden auf und suchte sich den nächst möglichen Weg. Unglücklicherweise direkt in den Innenbereich des Wintergartens.
Dort verursachte das eindringende Niederschlagswasser einen immensen Nässeschaden an Gebäude und Hausratsgegenstände.
Ist das nicht ein Elementarschaden?
Irrtümlicherweise gehen aus unseren Erfahrungen heraus die Versicherungsnehmer grundsätzlich davon aus, dass es sich hierbei um einen versicherten Elementarschaden handelt.
Ein Elementarschaden bezieht sich aber nur auf die Beschädigungen durch Blitzeinschläge und dessen Überspannungsschäden oder aber wen stehende bzw. fliesende oberirdische Gewässer über die Ufer treten und das versicherte Grundstück überflutet wird.
Ein Rückstau der Dachrinne hingegen, stellt keinen Elementarschaden dar.
…..dann ist es ein versicherter Leitungswasserschaden!
Auch das ist weit gefehlt. Sicherlich beschreibt der ersatzpflichtige Leitungswasserschaden, dass das Wasser bestimmungswidrig aus den vorhandenen Gebäudeleitungen ausgetreten sein muss.
Doch der überwiegende Teil der Gebäudeversicherer grenzen Regenwasserleitungen im Deckungsschutz aus. Leitungen die sich außerhalb des Gebäudes befinden sind sogar bei fast allen Verssicherungsunternehmen ausgeschlossen.
Wenn man also Glück hat, genießen die innenliegenden Abwasserleitungen eventuell einen Deckungsschutz.
Hier könnte man dann prüfen, ob der verursachte Nässe- und Hausratsschaden eventuell Deckungsschutz genießt.
Was kann ich tun?
In erster Linie ist es als oberste Priorität für Verssicherungsnehmer darauf zu achten, dass der Rückstau nicht durch eine verunreinigte Rinne entstanden ist. Denn dann kommt auch noch eine Obliegenheitsverletzung dazu, welche den Versicherungsunternehmen das Recht einräumt, Regulierungen der schwere nach zu Quoteln , sprich in der Regulierung zu mindern.
Wenn möglich sollte man auf innenliegende und/oder verdeckte Entwässerungsanlagen verzichten. Sollte dieses aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sein, sollte man besonders in den Wintermonaten eine Begleitheizung in der Rinne anbringen. Auch Schneefanggitteranlagen haben sich als nützlich erwiesen.
Auf Grund der klimabedingten Veränderungen, raten wir auch jeden Versicherungsnehmer sich ausgiebig von seiner Versicherung/Vertrauensmann detailliert beraten zu lassen und seine Policen auf die jeweilig erforderlichen Ansprüche anpassen zu lassen.
Sind noch Fragen offen?
Scheut euch nicht, eure Fragen an uns zu richten. Wir versuchen, soweit es uns möglich ist Rede und Antwort zu stehen.
Ebenfalls interessieren uns auch eure Erlebnisse. Schön wäre auch, wenn wir diese als Grundlage für weitere Beiträge nutzen dürften.
In diesem Sinne würden wir uns über eine rege Teilnahme von euch sehr freuen.
Eine Novellierung des privaten Baurechts sorgte dafür, das im Januar 2018 ein neues Bauvertragsrecht zu Grunde gelegt wurde.
Bauverträge 2017 vs. 2018
Da jedoch viele Verträge bereits im vorangegangenen Jahr 2017 geschlossen wurden, kommt das neue Vertragsrecht erst jetzt langsam im Tagesgeschäft an. Es ist daher ratsam, für jeden Bauherren / Auftraggebern von Handwerksleistungen zu prüfen, welche Vertragsgrundlage eigentlich zu Grunde liegen und/oder vereinbart werden sollen.
Nicht nur die Rechte und Pflichten definieren sich über den geschlossenen Vertrag, sondern auch das was tatsächlich zu guter Letzt geschuldet wird. Es ist oft zu erkennen, dass vertragliche Vereinbarungen aus potenziellen Einsparmöglichkeit von den Regeln der Technik oder von den geschuldeten technischen Vorgaben abweichen. Unweigerlich ist nachfolgend der Rechtsstreit vorprogrammiert, da man als Bauherr und Auftraggeber etwas ganz anderes erwartet hat oder aber als Auftraggeber von einer ganz anderen Auftragsgrundlage ausgegangen ist.
gesetzliches Widerrufsrecht für Bauverträge
Daher hat der Gesetzesgeber auch dafür gesorgt, dass dem Auftraggeber und Bauherren ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach BGB zur Verfügung steht. In diesem Zeitraum kann durch den Auftraggeber überprüft werden, ob es sich um die tatsächlichen, vertraglich geschuldeten Vereinbarungen handelt oder ob unerwünschte Abweichungen vorliegen. Gleichermaßen wird die Kündigung von Verträgen nicht wie in der Vergangenheit über den § 649 sondern §648 des BGB geregelt.
Nach Prüfung dieser Vertragsgrundlage, sollte der Bau- u. Handwerksausführung nichts mehr im Wege stehen. Um hier eine bessere Planbarkeit für den Bauherren zu realisieren, hat auch hier der Gesetzesgeber an den Stellschrauben gedreht und den Auftragnehmer / Handwerker dazu verpflichtet, verbindliche Terminaussagen zu tätigen. Auf Grundlage dessen, kann der Bauherr dafür Sorge tragen, dass während des Bauprozesses die erforderlichen finanziellen Mittel ( z.B. durch Bank ) zur Verfügung gestellt werden können oder der Umzug in das neue Eigenheim geplant werden kann.
Bauabnahme stillschweigend o. förmlich
Das neue Vertragsrecht birgt aber nicht nur Vorteile für den Bauherren, sondern auch Stolpersteine. Somit wurde für den Auftraggeber verbesserte Abnahmeverhältnisse geschaffen. Nach Fertigstellung der Leistungen, sollte in der Regel binnen einer 14-tägigen Frist eine förmliche Abnahme der Leistungen vorgenommen werden. Lässt der Auftraggeber diese Frist stillschweigend verstreichen, so spricht man von einer stillschweigenden Abnahme und die Leistungen gelten als abgenommen. Dieses führt unweigerlich dazu, dass der Bauherr und Anspruchsteller bei einem nachträglich festgestellten Mangel in der juristischen Vollbeweislast steht.
Daher kann aus unserer Sicht nur empfohlen werden, eine förmliche Abnahme mit einem Fachmann durchzuführen, da dem ausführenden Handwerker gesetzlich eine schriftliche Zustandsbeschreibung zusteht. Kurz um, ob der Fachmann nun zur förmliche Abnahme oder aber zum Schadensbeweis bestellt wird, bleibt natürlich dem Bauherren überlassen.
In diesem Sinne hoffe ich Ihnen wieder nützliche Informationen zur Verfügung gestellt zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
Keine Renovierungspflicht der Mieter beim Auszug Der Dauerbrenner im Mietvertragsrecht.
Muss ein Mieter seine Wohnung nach Auszug dem Vermieter im renovierten Zustand übergeben ?
Diese Frage führt oft zum Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter nach Beendigung der Vertragsverhältnisses. Der BGH hat hier nunmehr erneut mit dem Urteil (Az. VIII ZR 277/16) für Klarheit gesorgt.
Der Mieter ist nach Auszug nicht verpflichtet eine Wohnung im renovierten Zustand zu übergeben.
Selbst dann nicht, wenn er dieses sogar einmal zugesagt wurde. Im generellen sollte hier der Grundsatz gelten, die Wohnung ist dem Vermieter wie vor Vertragsabschluss zu übergeben.
Kurz um erhält eine Mieter zum vertragsvereinbaren Zeitpunkt eine besenreine und nicht renovierte Wohnung, so muß er zum Zeitpunkt des Vertragsende auch seine Wohnung in dieser Form übergeben. Ebenfalls unzulässig sind turnusmäßige Renovierungsarbeiten, welche dem Mieter in Mietverträgen auferlegt werden.
Diese Vereinbarungen wurden von zahlreichen Gerichten bereits als unzulässig erklärt, so das sich jeder Mieter diesbezüglich keine Sorgen machen sollte. Auch Mietkautionen dürfen für diese Belange nicht einfach einbehalten werden.
Es muss durch den Vermieter ein unumstrittener Nachweis erbracht werden, dass die vorliegenden Ersatzansprüche unumstritten und nicht rechtswidrig sind. Anderweitig sind Kautionen in einer Frist von 6-8 Wochen zur Auszahlung zu bringen. Gefahr droht jedoch , wenn Mieter die Kaution ab wohnen, denn dieses ist rechtlich illegal
Nachtrag
Liebe Leserinnen und Leser,
ich freue mich, Ihnen heute eine zusätzliche Ressource zu meinem vorherigen Beitrag „Keine Renovierungspflicht der Mieter beim Auszug“präsentieren zu können. Aufgrund einer Anfrage von mietrecht.com habe ich weitere Informationen zum Thema Mietrecht erhalten.
Bitte beachten Sie jedoch, dass die folgenden Informationen von einer externen Quelle stammen und ich daher keine Garantie für deren Richtigkeit oder Vollständigkeit übernehmen kann. Es liegt in Ihrer Verantwortung, die bereitgestellten Informationen kritisch zu prüfen und gegebenenfalls weitere Recherche durchzuführen. Die externe Webseite beschäftigt sich umfassend mit dem Thema Mietrecht und bietet eine Vielzahl von Ressourcen, die für Mieter und Vermieter gleichermaßen nützlich sein können. Ich empfehle Ihnen, sich selbst ein Bild von den angebotenen Inhalten zu machen und von dem umfangreichen Wissen zu profitieren, das dort zur Verfügung steht.
Sie können die zusätzlichen Informationen zum Thema Renovieren auf mietrecht.com finden.
Vielen Dank für Ihr Interesse an meinem Beitrag und ich hoffe, dass die ergänzenden Informationen Ihnen weiterhelfen werden.
