Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert und was macht die Corona-Pandemie mit dem Immobilienmarkt?

Genau diese beiden Fragen aus der vergangenen Woche, haben mich dazu entschließen lassen diesen Beitrag zu verfassen.

Meine Auftraggeber vertraten hier die Auffassung, dass ich, der an vorderster Front tätig ist, den Markt wohl am besten einschätzen könnte.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie?

Auf Grund dessen möchte ich zuerst die Frage eines privaten Auftraggebers beantworten, wo der Unterschied zwischen dem Marktwert und dem Verkehrswert einer Immobilie liegt.

Denn genau an diesem Unterschied lässt sich auch die Immobilienmarktsituation sehr gut beschreiben.

In erster Linie stellt der Verkehrswert einer Immobilie den Wert dar, welcher die Immobilie in der vorherrschenden Marktsituation erzielen sollte.

Der Marktwert spiegelt hingegen den Wert der Immobilie wieder, welcher die Immobilie in der vorherrschenden Marktsituation erzielt hat bzw. kann.

Der essenzielle Unterschied liegt hier meist in der subjektiven Beeinflussung des Käufers oder Verkäufers.

An Hand eines Beispiels lässt sich dieses gut veranschaulichen.

Der ermittelte Verkehrswert einer freistehenden Immobilie mitten im Wald wurde durch den beauftragten Sachverständigen über das Sachwertverfahren auf 180.000,- € bewertet.

Der Käufer dieser Immobilie möchten nun endlich Abseits von allen Trubel seine Freizeit genießen und wäre sogar bereit, für solch eine Immobilie bis zu 300.000,-€ zu investieren. Da der Verkäufer dieses weiß, einigt man sich auf eine Summe von 250.000,- €.

Man kann also erkennen, dass die Marktsituation auch sehr stark vom Verhalten der Verkäufer und Käufer abhängig ist.

Des Weiteren darf nicht außeracht gelassen werden, dass die Verkehrswertermittlung grundsätzlich aus Datenerhebungen der Vergangenheit abgeleitet werden.

Somit kann die aktuelle Marktsituation durch äußere Einwirkungen erheblich beeinflusst werden.

Sowie derzeitig durch die Corona-Pandemie

Was macht die Corona-Pandemie also mit dem Immobilienmarkt?

Man könnte jetzt schnell zu dem Entschluss gelangen, dass durch den Lock-Down wirtschaftliche Engpässe mit Zwangsverkäufen entgegnet wird.

Oder es auf Grund der erhöhten Nachfrage von Investorengruppen zu weiterhin steigenden Immobilienpreisen kommen kann.

Aber auch, durch das erhöhte Verkaufsangebot zu Preisabstürzen kommen könnte.

Im Moment erinnert mich der Immobilienmarkt eher an eine Kunstflugfigur dem Humpty-Bump, in der das senkrecht aufgestiegene Flugzeug mit heulendem Motor in einer Art Zenit-Stellung verharrt.

Der Markt wirkt für mich subjektiv derzeitig wie eingefroren, in einer Art Schockstarre.

Kurzum, man wartet förmlich darauf das sich das Kunstflugzeug in den senkrechten Kamikazeflug in Richtung Erde begibt und kurz vor dem Erdboden sich für die eine oder andere Richtung entscheiden wird.

Denn genau wie der Kunstflugpilot, wird der Markt nicht sterben, sondern sich für einen Richtungswechsel entscheiden, welcher vom kaufs- und verkaufsverhalten der Marktteilnehmer abhängig ist.

Meine persönliche Meinung zum zukünftigen Markt.

Ich persönlich gehe daher davon aus, dass sich der Immobilienmarkt wie folgt entwickeln wird;

• Wohngebäude werden sich nach kurzen und situativen Preisschwankungen wieder sehr schnell erholen, da fehlende Wohnflächen nicht durch die Pandemie verändert wurden.
• Industrie- und Büroflächen werden einer Splittung unterzogen, da durch die Pandemie sich das Home-Office etabliert hat / haben wird und Unternehmenskosten somit reduziert werden können.
• Industrie- und Büroflächen müssen aber auch in Hinblick auf zukünftige Pandemien und/oder Umstrukturierungen, besonders in Bezug auf Onlinemarketing und Logistik optimiert werden.
• Land- u. forstwirtschaftliche Immobilien werden ihren ursprünglichen Marktverlauf beibehalten und keine Veränderungen erfahren, auf Grund der Subventionierungen.

Hierbei handelt es sich aber um reine subjektive Vermutungen meiner Person, denn eine derartige Situation hat es in der Vergangenheit noch nie gegeben.

Somit bleibt abzuwarten, was uns zukünftig tatsächlich erwartet.

Ich werde den Markt aber weiterhin für euch im Auge behalten und euch meine Meinungen und Erfahrungen gerne bekannt geben.

Gleichermaßen würde ich mich natürlich sehr darüber freuen, wenn hier eine kontroverse Diskussion an gestupst werden kann.