Oktober 31, 2018Februar 2, 2020Baumängel & Bauschäden, Wissenswertes

Wann wird der Riss in der Wand zum Problem ?

Ein Riss in der Gebäudewand, kann beim Hauseigentümer schnell zur Verunsicherung führen. Doch nicht jeder Riss führt unweigerlich zum Zusammenbruch des Gebäudes. Auch die Schadensgründe könne so unterschiedlich wie banal sein.

Einer Vielzahl der Risse kann man jedoch mit einfachen Mitteln und Methoden entgegenwirken und vorbeugen.

Dazu ist es aber wichtig, die Ursache genau zu definieren und darauf aufbauend die Instandsetzungen und Präventionen zu bestimmen.

Ursachen der Risse

Die Schadensgründe sind in den unterschiedlichsten Ursachen zu finden. Von der Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks bis hin zu angrenzende Bebauungen.

Auch aktuelle oder fehlerhaft, ausgeführte Baumaßnahmen sowie situativen Einflüsse können sich negativ auf die Gebäudehülle auswirken.

Die klimatischen Bedingungen tragen ebenfalls mittlerweile einen enormen Teil dazu bei. Kurzzeitige Starkregenereignisse führen zu Ausspülungen oder Aufschwemmungen der Bodenverhältnisse oder verändern Grundwasserstände.

Rissarten geben Auskunft über Ursache

An Hand der vorliegenden Riss – Charakteren kann jedoch der Fachmann bereits die Schadensursache genauestens bestimmen. Denn der Rissmechanismus und die dargestellten Rissflanken, geben Auskünfte über die einwirkenden Zug- oder Druckkräfte. Auch das gesamte Riss – Bild selbst, lässt schon Rückschlüsse auf die Schadensursache zu.

Die lastenunabhängige Rissbildung ist in erster Linie auf volumenbedingte Bauteilveränderung zurückzuführen, wie sie zum Beispiel bei feuchte- oder temperaturbedingter Ausdehnung stattfindet.

Während die lastbedingte Rissbildung zum Beispiel auf veränderte Bodenverhältnisse zurückzuführen sind und den daraus resultierenden, punktuellen auftretenden Belastungen im Baukörper.

Auch nachbarschaftlich ungesicherten Baumaßnahmen ( Baugruben etc.) führen zu unterschiedlichen Bodenbelastungen bzw. zum abgleiten des Bodengrunds. Was unweigerlich zur Folge hat, dass das Gebäude eine partielle Belastung erfährt.

Rissdiagnostik für das weitere Vorgehen

Die Rissdiagnostik ist nunmehr das wichtigste Bindeglied und erfolgt in mehreren Stufen, welches nachfolgend das Fundament zur Bestimmung der weiteren erforderlichen Schritte ist.

Im ersten Schritt wird das äußerliche Schadensbild bzw. die örtlichen Gegebenheiten einer optischen, visuellen Analyse unterzogen.
Der zweite Schritt umfasst die instrumentale Diagnostik durch Messungen und Prüfungen vor Ort und im Labor.
Im dritten und letzten Schritt erfolgt die bewertende und abschließende Beurteilung der diagnostischen Daten

Es ist zu erkennen, dass die Riss – Analyse nicht nur auf den Riss selbst zu beschränken ist. Eine Vielzahl von erforderlichen Daten w.z.B.

nachbarschaftliche oder grundstücksbedingte Gegebenheiten
Nutzung und Art des zu beurteilenden Gebäude
verwendete Baustoffe und Gebäudekonstruktionen
Zustand und beeinflussende Altschäden des Gebäudes
etc.

Bis hin zur eigentlichen Riss – Bild – Analyse, welche sich detaillierte mit der Riss – Darstellung befasst. In dieser werden ;

Rissbreiten und – tiefen ermittelt
Rissverteilungen und – verläufe erfasst
zeitliche Feststellung der Rissbildungen definiert
Darstellungen der Rissflanken aufgeführt
etc.

Im Abschluss werden alle ermittelten Daten zu einem schlüssigen Gesamtbild zusammengetragen und bewertet.

An Hand dieser Vorgehensweise ist eine Bestimmung der Schadensursache sowie dessen weiteren Verlauf und Behebung erst möglich.

Instandsetzung von Ursache und Riss

Instandsetzungen dürfen sich daher nicht nur auf den Riss selbst beziehen. Die Schadensursache muss ebenfalls behoben werden um erneute Schäden zu verhindern.

Nachträgliche Baugrundverfestigungen und/oder Bodengrundverbesserungen können zum Beispiel bei Baugrundbelastungen / -störungen erforderlich werden.

Bei den Wandbrüchen oder -rissen ist in erster Linie maßgeblich, wie schwerwiegend dieser den Baukörper beeinflussen oder noch beeinflussen werden. Somit können tolerierbare Risse zwar eine optische Beeinträchtigung darstellen, haben aber eventuell keinen negativen Einfluss auf den Baukörper mehr. Solche Rissarten können mit geringem Aufwand verschlossen und beschichtet werden.

Auch größere Risskulturen oder mechanische Einwirkungen erfordern nicht unbedingt immer einen kompletten Rückbau oder Neuaufbau. Somit können Mauerwerksvernadelungen zu einer festen Fixierungsebene verwendet werden. Über Lochplatten werden Brüche mechanisch miteinander fixiert und über Entkopplungsschichten ( z.B. Wärmedämm-Verbundsystem, Fassadenkonstruktionen ) Schlagregesicher abgedeckt.

Injektionen sind ebenfalls ein anerkanntes Verfahren um Rissbildungen sach- und fachgerecht wieder zu verschließen. Gleichermaßen muss nicht unweigerlich bei erheblichen Mauerwerksbrüchen der gesamte Rück- und Neuaufbau als relevant betrachtet werden. Denn in den überwiegenden Fällen reicht auch eine partielle Instandsetzung aus.

Fazit

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, geraten Sie nicht in Panik, sondern informieren Sie sich. Sollten Sie sich unsicher sein, schreiben Sie uns unverbindlich eine kurze Mail ( info@ils-bau-consulting.de ) und schildern Sie uns ihre Problematik.

Diese Mail kostet ihnen nichts, außer ihrer Zeit.

Ich als Verfasser (Herr Stefan Lange) dieses Beitrages, würde mich wahrsinnig darüber freuen, wenn Sie mir eine kurze Bewertung und/oder ihre Meinung hinterlassen würden.

Auch konstruktive Kritik ist erwünscht.

In diesem Sinne verbleiben wir mit freundlichen Grüßen.

Stefan Lange 6

Oktober 23, 2018Januar 24, 2020News, Partnerschaften, Thema der Woche

Start-Up-Unternehmen als neues Netzwerkmitglied 2018

Wie bereits schon in den vergangenen Tagen auf verschiedenen Plattformen mitgeteilt wurde, stehen wir mit interessanten Unternehmen aus den unterschiedlichsten Branchen in Verhandlung bezüglich der Netzwerkpartnerschaft.

So auch mit dem Start-Up-Unternehmen wirfliegendrohen.de

Die Vorteile dieser Vernetzung

Durch diese Vernetzung konnten wir nicht nur ein junges Start-Up-Unternehmen zur Informationsbeschaffung organisieren, sondern auch einen adäquaten Ansprechpartner aus dem Banken- und Immobiliensektor für uns realisieren.

Denn der Geschäftsführer, Herr Mathias Hartmann ist gelernter Bank- und Immobilienkaufmann sowie Immobilienfachwirt und kann auf eine langjährige Erfahrung aus seiner Sparkassentätigkeit zurückgreifen.

Der ursprüngliche Einsatzbereich

Das ursprünglich gedachte Aufgabengebiet des Unternehmens wirfliegendrohne.de war in erster Linie auf vergangenen Problematiken der ILS-Bau-Consulting UG. bezogen.

Denn es gestaltete sich nämlich oftmals als äußerst schwierig, größere industriell geführte Photovoltaikanlagen (w.z.B. beim Hagelschlags Ereignis 2012 zwischen Balingen und Reutlingen) wirtschaftlich und schnellstmöglich zu erfassen und zu beurteilen.

Auch schwer zugängliche Gebäudebereiche in Großstädten, (w.z.B. Kumulschäden in Berlin u. Brandenburg 2017) erforderte meist einen weiteren, kostspieligen Ortstermin unter Einbezug von Höhensicherungsmaßnahmen, Organisierung von Zugänglichkeiten durch Hausverwaltungen und/oder Mieterparteien oder Handwerksbetrieben.

Um hier zukünftig eine schnelle und unkomplizierte Lösung zu bieten, sahen wir es als unumgänglich an eine zukünftig, feste Zusammenarbeit mit dem Unternehmen deutschlandweit anzustreben.

Neue Einsatzgebiete etablieren sich schnell

In den derzeit vorliegenden Verhandlungsgesprächen mit unseren bestehenden Auftraggebern, von fast allen namenhaften Versicherungsgesellschaften und großen Versorgungswerken, kam auch schnell das Thema Versorgungs- und Fernwärmeleitungen sowie Forst- und Ernteschäden zum Gespräch. Nach Abschluss dieser Gespräche werden wir in den nächsten Tagen genauer berichten.

Auch unsere bestehenden Netzwerkmitglieder konnten schnell die Vorteile des neuen Netzwerkpartners erkennen. Immobilienmakler und Handwerksbetrieb bzw. diverse Baustoffindustrieunternehmen bekundeten bereits Interesse an Aufnahmen von Gebäudetotalen, Gebäudeinspektionen bzw. Aufmaßerfassungen von Großprojekten.

Die Zukunft bringt noch einiges Neues

Da nunmehr auch die ersten Energieausweise an Gültigkeit verlieren und bereits die ersten europäischen Gesetzesänderungen im energetischen Bereich beschlossen werden/wurden, ist auch hier zukünftig mit neuen Aufgaben zu rechnen.

Manchmal sind es auch nur einfach die Anfragen von neuen Netzwerkpartnern die zu ableitenden, anspruchsvollen Aufgaben führen.

Wenn Sie also der Meinung sind, ein passendes Bindeglied in unserem Netzwerk darzustellen, dann schreiben Sie uns einfach an unter info@ils-bau-consulting.de

Auch wir sind für alle Möglichkeiten offen.

Stefan Lange 0

Oktober 8, 2018Januar 24, 2020News, Partnerschaften, Thema der Woche

Verhandlungen mit juristischen Netzwerkpartner abgeschlossen

Nun ist es endlich entschieden,…….

…..dass einer zukünftigen Zusammenarbeit mit der Anwaltskanzlei Harmuth & Kollegen nichts mehr im Wege steht.

Nach mehr als einem Jahr gegenseitigem Beschnuppern und stetigem Fordern in immer komplexer werdenden Bau- und Immobilienangelegenheiten, konnte man sich beidseitig von seinen Kompetenzen überzeugen.

Juristische und technische Fragen sind kaum noch trennbar

In der Beurteilung von Bauschäden und/oder Baumängeln aus unserem Tagesgeschäft ist es unabdingbar, zu klären, wer oder was für die Schadensursache als ersatzpflichtig und verantwortlich zu definieren ist.

Gleichermaßen beauftragen Mandanten den Rechtsbeistand mit der Durchsetzung von Mängelbeseitigungsansprüchen, obwohl diese noch nicht vom Fachmann erfasst wurden. Denn viele Mandanten wissen: Es stimmt etwas nicht ! Sie sind aber kaum in der Lage, dies an Hand der anerkannten Regeln der Technik zu formulieren.

Ein Richter kann sich in diesen Fällen einen Gehilfen, den bestellten oder zertifizierten Sachverständigen, zur Seite holen.

Warum ein Rechtsanwalt nicht auch?

Die Kosten………

Es sind die Kosten, die eine solche Zusammenarbeit behindert haben.

Denn die Aufwendungen für die Einschaltung eines öffentlich bestellten oder DIN-zertifizierten Sachverständigen in einem selbstständigen Beweisverfahren (früher: Beweissicherungsverfahren) beginnen schnell oberhalb von 1.000,- € netto.

Die Anwaltskanzlei Harmuth & Kollegen und wir als ILS – Bau – Consulting UG. (haftungsbeschränkt) haben uns vorab erst einmal gemeinsam mit den Vorteilen aus dieser Kooperation beschäftigt.

Sodass sich in diesem gemeinsamen Jahr schnell der gegenseitige Vorteile dahingehend etablierte, einen;

Schneller Informationsaustausch durch IT-Vernetzung
Rechtssichere Beratung von beurteilten Schadensmängeln
Technische Beratung von juristischen Schriftsätzen
Rechtsichere Begleitung in bereits involvierten Schadensfällen
Technische Begleitung in bereits involvierten Mandantenaufträgen
etc.

Welches nur einen kleinen Teil des ermittelten Mehrwerts wiederspiegelt.

Was aber für die zu erwartenden Kosten als maßgeblich zu betrachten ist, war, dass in vielen Belangen dem Juristen eine gutachterliche Einschätzung oder eine gutachterliche Stellungnahme völlig ausreichte.

Was auch die Kosten erheblich eindämmte, so dass gutachterliche Einschätzungen schon ab 150,- € realisierbar waren.

Fazit

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, dass das gegenseitige Fachwissen für unsere Auftraggeber von unschätzbarem Wert ist.

Sollten Sie daher eine rechtliche und/oder technische Beratung benötigen, kontaktieren Sie uns unter info@ils-bau-consulting.de oder +49 173 / 83 18 681 und profitieren Sie von der neuen Kooperation.

Stefan Lange 0

Oktober 7, 2018Januar 24, 2020News, Thema der Woche

technische Telefonberatung

Technische Telefonhotline

Sie haben lose Bodenfliesen, einen Riss in der Wand oder wollen Instandsetzung selbst vornehmen, sind sich ihrer Sache aber nicht sicher?

Dann nutzen Sie das, was unsere gelisteten Handwerkspartner aus dem Netzwerk der ILS – Bau – Consulting UG. (haftungsbeschränkt) schon seit 2011 nutzen.

Die Möglichkeit einer schnellen Information via Telefon.

Handwerksbetriebe aus unserem Netzwerk nutzen dieses regelmäßig

Auf Grund der schnell voranschreitenden Entwicklung im Baustoffsektor, kommt es zu Widersprüchen bezüglich der anerkannten Regeln und Techniken. Denn die anerkannten Regeln und Techniken basieren grundsätzlich auf den Einsatz von bereits bekannte Baustoffen.

Um diesen Widersprüchen entgegenzuwirken, hat natürlich auch die Geschwindigkeit der Novellierungen von Regelwerken und Normungen ein essenzielles Ausmaß angenommen. Was selbst Fachleute verunsichern lässt.

Trotz erheblicher Weiterbildung der Handwerksbetriebe, können nicht alle Fragen direkt vor Ort immer beantwortet werden. Denn kein Bauobjekt gleicht dem anderen.

Daher ist es von enormen Vorteil, wenn die unbeantworteten Fragen durch ein direkt an der Informationsquelle sitzendes Unternehmen schnell und unkompliziert am Telefon beantwortet werden können. Denn dieses spart kostbare Zeit und Geld.

Nicht nur Handwerker fragen nach.

Im Laufe der Zeit, stieß dieser Service nicht nur bei handwerklichen Netzwerkpartnern auf offenes Gehör. Denn auch Rechtsanwälte, Immobilienmakler und Banker haben diesen Vorteil der gutachterlichen Einschätzung für sich erkennen können.

Gleiches gilt für private Auftraggeber die von uns in einer kaufsbegleitenden Immobilienberatung betreut wurden und während der Renovierungsarbeiten plötzlich aufkommende Fragen zu beantworten hatten.

Wie funktioniert die Hotline und mit welchen Kosten muss man rechnen?

Die Fragesteller kontaktierten mich meist persönlich unter +49 173 – 83 18 681 (WhatsApp) oder unter stefan.lange@ils-bau-consulting.de und schildern mir kurz ihr Anliegen.

Manchmal sind die Fragen jedoch etwas umfangreicher, sodass auch wir uns erst einmal einen Überblick an Hand von Fotos oder erforderlichen Informationen von passender Stellen einholen müssen.

Da viele Informationsquellen auch für uns nicht kostenlos sind, richten sich die Kosten nach dem tatsächlichen Aufwand. Erfahrungsgemäß liegt dieser meist bei einem Kostenaufwand von max. 25,- bis 45,- €.

Wenn es sich für uns um eine einfache Fragestellung handelte, welche bereits ohne Bildmaterial bewertet werden konnten, erfolgt die Antwort direkt und kostenlos im geführten Telefonat/Kontakt.

Daher setzen Sie sich einfach und unverbindlich mit uns an den Werkstagen in Verbindung.

Stefan Lange 0

Oktober 3, 2018Januar 24, 2020News, Thema der Woche

Kaufsbegleitende Immobilienberatung – Wieviel……….?

Die kaufs- oder verkaufsbegleitende Immobilienberatung etabliert sich zu einer immer wichtiger werdenden Rolle im Immobiliengeschäft.

Unser Unternehmen wird derzeit mindestens einmal pro Woche zu solch einem Beratungsauftrag kontaktiert und mit einbezogen.

Wer beauftragt eine kaufs- oder verkaufsbegleitende Beratung ?

Private Personen und Familien

In erster Linie beauftragen uns natürlich private Personen und Familien mit der Beurteilung ihrer Wunschobjekte. Auf Grund der derzeit vorherrschenden Wohnungs- und Immobiliensituation denken viele Menschen darüber nach, sich ein Eigenheim als sicheren Wohnsitz, Altersvorsorge und Kapitalsicherung zuzulegen.

Nur der Kauf einer Immobilie ist sehr kostspielig und langfristig ausgelegt und sollte daher gut überlegt und durchdacht werden.

Umfangreiche Instandsetzungen und Sanierungen sollten daher bereits im Vorfeld lokalisiert und eingeschätzt werden. Viele Auftraggeber haben zwar vermehrt schon ein handwerkliches Verständnis für diese Belange aber wer kennt sich schon mit den anerkannten Regeln der Technik aus.

Auf Grund der hohen Investitionskosten des Hauskaufs ist es als bodenständig zu definieren, sich einen beratenden Fachmann zur Seite zu holen. Durch unser Tagesgeschäft wisen wir genau wo die Blicke angesetzt werden sollten, welche Kosten überschlägig zu erwarten sind oder ob der Verkaufspreis dem gemeinen Wert der Marktsituation entspricht.

Mit diesen Informationen sind Sie in der Lage eine eigene abschließende Beurteilung vornehmen zu können.

Makler, Verkäufer und Banker

Seit jüngstem gehört auch eine neue Kundengruppe zu unseren Auftraggebern. Diese hat sich aus den in der Vergangenheit durchgeführten Kaufsberatungen durch private Auftraggeber etabliert. Denn in vielen diesen Ortsterminen konnte die tatsächlichen Kundenwünsche mit den bereits begutachteten Immobilien abgeglichen werden.

Was für uns aus pragmatischen Gründen ein kostenloser Service am Kunden darstellte, war für den Verkäufer ein nützliches Kontaktinstrument.

Auf Grund dessen haben sich viele verkaufsorientierte Auftraggeber w.z.B. Banker, Makler, Architekten und private Verkäufer an uns gerichtet um ein vermittelndes Bindeglied zwischen Kaufinteressierten und Verkäufern zu realisieren.

Was beinhaltet eine kaufsbegleitende Beratung ?

Was bekomme ich …..?

Die erste Frage die an uns gerichtet wird bei der Kontaktaufnahme ist, was beinhaltet die kausfbegleitende Beratung .

Grundsätzlich geht es natürlich darum eine gutachterliche Einschätzung des Zustandes und des Wertes der Immobilie zu erhalten. In der Vorrecherche werden Informationen über das Objekt selbst, die Wohngegend sowie der allgemeinen Immobilienmarksituation ermittelt. Denn genau diese Informationen sind essenziell zur Einschätzung des Verkaufswert.

Weiterführend muss die Immobilie von uns in einem vereinbarten Ortstermin in Augenschein genommen werden um den tatsächlichen Zustand festzustellen. Denn der tatsächliche Zustand lässt bereits im Ortstermin Bauschäden und/oder Baumängel erkennen. Auch anstehende Sanierungen für Heizungsanlagen oder energetischen Maßnahmen können mit berücksichtigt werden.

Nach dem alle allgemeinen und objektspezifischen Informationen zusammengetragen wurden, erhalten Sie durch uns eine gutachterliche Einschätzung des Objektes. Diese gutachterliche Einschätzung beinhaltet Aussagen über den Wert, Zustand und kurz- bis mittelfristig zu erwartende Instandsetzungsaufgaben der Immobilie.

Was kostet es……..?

Die nächste essenzielle Frage die sich jedem Auftraggeber stellt ist, mit welchen Kosten hat man in solch einem Beratungsauftrag zu rechnen.

Sicherlich gibt es hier unterschiedliche Honorierungsmöglichkeiten auf dem Markt, so rechnen viele Mitbewerbe nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) ab. Für uns hat es sich erfahrungsgemäß etabliert einen Stundenverrechnungssatz von 95,-€ netto zu Grunde zulegen. Somit hat der Auftraggeber eine bessere Kostenkontrolle und kann selbstverständlich eigenverantwortlich Einfluss auf den Umfang nehmen.

Erfahrungsgemäß benötigt man rund 1 – 2 Stunden für den Ortstermin sowie rund 1 Stunde nochmals für Vorrecherchen und Nachbesprechungen bzw. Kostenermittlungen im Sinne des Baukostenindex, sodass meist mit einem Aufwand von rund 150,- € bis 250,- € netto zu rechnen ist.

Wie läuft eine kaufsbegleitende Beratung ab ?

Die meisten Kunden nehmen mit mir persönlich telefonisch Kontakt unter +49 173 – 83 18 681 auf. Danach erfolgt in der Regel der weitere Austausch unter stefan.lange@ils-bau-consulting.de

Per Mailbenachrichtigung erhalten Sie von uns ein Objektdatenblatt, eine Vollmachtserteilung sowie die allgemeinen Vertragsbedingungen der ILS – Bau – Consulting UG. (haftungsbeschränkt). In das Objektdatenblatt tragen Sie ihnen alle bekannten Informationen ein. Die nicht bekannte lassen Sie einfach fehlen. Die Vollmachtserteilung ist für datenschutzrechtliche Belange erforderlich, sodass wir die Möglichkeit haben notwendige Informationen einzuholen oder austauschen zu dürfen.

Nach Vertragsabschluss findet ein vereinbarter Ortstermin am Objekt statt. Nach durchgeführter Ortsbesichtigung werden die festgestellten Fakten gemeinschaftlich besprochen.

Stefan Lange 1