Da meine rechtlichen/technischen/fachlichen Beiträge aus den vergangenen Tagen vermisst werden, möchte ich kurz Rede und Antwort stehen.
Wie einige von euch mitbekommen haben, hatten wir noch recht kurzfristig eine Verkehrswertermittlung/Marktwertanalyse von einer Immobilieninvestorengruppe angenommen, welche an einem Bieterverfahren teilgenommen hatte.
Das Immobilienportfolio umfasste 11 Mehrfamilienhäuser von 2 bis 10 Wohneinheiten, 3 Grundstücke und 4 Gewerbeobjekte mit Bruttogrundflächen von rund 8.000 m², sprich einem 8-stelligen Marktwert.
Da die Bewertung neben meinem ursprünglichen Tagesgeschäft sowie zwei Todesfälle in der Familie abgewickelt werden musste, blieb nicht wirklich viel Zeit.
Daher möchte ich nochmals meinen besonderen Dank an meinen Sohn @diggifly_lange sowie wirfliegendrohne.de und auch Mandy von @immo_mas aussprechen, ohne die ein derartiges Unterfangen hätte gar nicht bewältigt werden können.
Daher macht euch keine Sorgen neue Beiträge aus diesen Gefilden folgen demnächst wieder.
Corona-Pandemie und der Immobilienmarkt.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert und was macht die Corona-Pandemie mit dem Immobilienmarkt?
Genau diese beiden Fragen aus der vergangenen Woche, haben mich dazu entschließen lassen diesen Beitrag zu verfassen.
Meine Auftraggeber vertraten hier die Auffassung, dass ich, der an vorderster Front tätig ist, den Markt wohl am besten einschätzen könnte.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie?
Auf Grund dessen möchte ich zuerst die Frage eines privaten Auftraggebers beantworten, wo der Unterschied zwischen dem Marktwert und dem Verkehrswert einer Immobilie liegt.
Denn genau an diesem Unterschied lässt sich auch die Immobilienmarktsituation sehr gut beschreiben.
In erster Linie stellt der Verkehrswert einer Immobilie den Wert dar, welcher die Immobilie in der vorherrschenden Marktsituation erzielen sollte.
Der Marktwert spiegelt hingegen den Wert der Immobilie wieder, welcher die Immobilie in der vorherrschenden Marktsituation erzielt hat bzw. kann.
Der essenzielle Unterschied liegt hier meist in der subjektiven Beeinflussung des Käufers oder Verkäufers.
An Hand eines Beispiels lässt sich dieses gut veranschaulichen.
Der ermittelte Verkehrswert einer freistehenden Immobilie mitten im Wald wurde durch den beauftragten Sachverständigen über das Sachwertverfahren auf 180.000,- € bewertet.
Der Käufer dieser Immobilie möchten nun endlich Abseits von allen Trubel seine Freizeit genießen und wäre sogar bereit, für solch eine Immobilie bis zu 300.000,-€ zu investieren. Da der Verkäufer dieses weiß, einigt man sich auf eine Summe von 250.000,- €.
Man kann also erkennen, dass die Marktsituation auch sehr stark vom Verhalten der Verkäufer und Käufer abhängig ist.
Des Weiteren darf nicht außeracht gelassen werden, dass die Verkehrswertermittlung grundsätzlich aus Datenerhebungen der Vergangenheit abgeleitet werden.
Somit kann die aktuelle Marktsituation durch äußere Einwirkungen erheblich beeinflusst werden.
Sowie derzeitig durch die Corona-Pandemie
Was macht die Corona-Pandemie also mit dem Immobilienmarkt?
Man könnte jetzt schnell zu dem Entschluss gelangen, dass durch den Lock-Down wirtschaftliche Engpässe mit Zwangsverkäufen entgegnet wird.
Oder es auf Grund der erhöhten Nachfrage von Investorengruppen zu weiterhin steigenden Immobilienpreisen kommen kann.
Aber auch, durch das erhöhte Verkaufsangebot zu Preisabstürzen kommen könnte.
Im Moment erinnert mich der Immobilienmarkt eher an eine Kunstflugfigur dem Humpty-Bump, in der das senkrecht aufgestiegene Flugzeug mit heulendem Motor in einer Art Zenit-Stellung verharrt.
Der Markt wirkt für mich subjektiv derzeitig wie eingefroren, in einer Art Schockstarre.
Kurzum, man wartet förmlich darauf das sich das Kunstflugzeug in den senkrechten Kamikazeflug in Richtung Erde begibt und kurz vor dem Erdboden sich für die eine oder andere Richtung entscheiden wird.
Denn genau wie der Kunstflugpilot, wird der Markt nicht sterben, sondern sich für einen Richtungswechsel entscheiden, welcher vom kaufs- und verkaufsverhalten der Marktteilnehmer abhängig ist.
Meine persönliche Meinung zum zukünftigen Markt.
Ich persönlich gehe daher davon aus, dass sich der Immobilienmarkt wie folgt entwickeln wird;
- Wohngebäude werden sich nach kurzen und situativen Preisschwankungen wieder sehr schnell erholen, da fehlende Wohnflächen nicht durch die Pandemie verändert wurden.
- Industrie- und Büroflächen werden einer Splittung unterzogen, da durch die Pandemie sich das Home-Office etabliert hat / haben wird und Unternehmenskosten somit reduziert werden können.
- Industrie- und Büroflächen müssen aber auch in Hinblick auf zukünftige Pandemien und/oder Umstrukturierungen, besonders in Bezug auf Onlinemarketing und Logistik optimiert werden.
- Land- u. forstwirtschaftliche Immobilien werden ihren ursprünglichen Marktverlauf beibehalten und keine Veränderungen erfahren, auf Grund der Subventionierungen.
Hierbei handelt es sich aber um reine subjektive Vermutungen meiner Person, denn eine derartige Situation hat es in der Vergangenheit noch nie gegeben.
Somit bleibt abzuwarten, was uns zukünftig tatsächlich erwartet.
Ich werde den Markt aber weiterhin für euch im Auge behalten und euch meine Meinungen und Erfahrungen gerne bekannt geben.
Gleichermaßen würde ich mich natürlich sehr darüber freuen, wenn hier eine kontroverse Diskussion an gestupst werden kann.
Kaufsbegleitende Immobilienberatung – Wieviel……….?
Die kaufs- oder verkaufsbegleitende Immobilienberatung etabliert sich zu einer immer wichtiger werdenden Rolle im Immobiliengeschäft.
Unser Unternehmen wird derzeit mindestens einmal pro Woche zu solch einem Beratungsauftrag kontaktiert und mit einbezogen.
Wer beauftragt eine kaufs- oder verkaufsbegleitende Beratung ?
Private Personen und Familien
In erster Linie beauftragen uns natürlich private Personen und Familien mit der Beurteilung ihrer Wunschobjekte. Auf Grund der derzeit vorherrschenden Wohnungs- und Immobiliensituation denken viele Menschen darüber nach, sich ein Eigenheim als sicheren Wohnsitz, Altersvorsorge und Kapitalsicherung zuzulegen.
Nur der Kauf einer Immobilie ist sehr kostspielig und langfristig ausgelegt und sollte daher gut überlegt und durchdacht werden.
Umfangreiche Instandsetzungen und Sanierungen sollten daher bereits im Vorfeld lokalisiert und eingeschätzt werden. Viele Auftraggeber haben zwar vermehrt schon ein handwerkliches Verständnis für diese Belange aber wer kennt sich schon mit den anerkannten Regeln der Technik aus.
Auf Grund der hohen Investitionskosten des Hauskaufs ist es als bodenständig zu definieren, sich einen beratenden Fachmann zur Seite zu holen. Durch unser Tagesgeschäft wisen wir genau wo die Blicke angesetzt werden sollten, welche Kosten überschlägig zu erwarten sind oder ob der Verkaufspreis dem gemeinen Wert der Marktsituation entspricht.
Mit diesen Informationen sind Sie in der Lage eine eigene abschließende Beurteilung vornehmen zu können.
Makler, Verkäufer und Banker
Seit jüngstem gehört auch eine neue Kundengruppe zu unseren Auftraggebern. Diese hat sich aus den in der Vergangenheit durchgeführten Kaufsberatungen durch private Auftraggeber etabliert. Denn in vielen diesen Ortsterminen konnte die tatsächlichen Kundenwünsche mit den bereits begutachteten Immobilien abgeglichen werden.
Was für uns aus pragmatischen Gründen ein kostenloser Service am Kunden darstellte, war für den Verkäufer ein nützliches Kontaktinstrument.
Auf Grund dessen haben sich viele verkaufsorientierte Auftraggeber w.z.B. Banker, Makler, Architekten und private Verkäufer an uns gerichtet um ein vermittelndes Bindeglied zwischen Kaufinteressierten und Verkäufern zu realisieren.
Was beinhaltet eine kaufsbegleitende Beratung ?
Was bekomme ich …..?
Die erste Frage die an uns gerichtet wird bei der Kontaktaufnahme ist, was beinhaltet die kausfbegleitende Beratung .
Grundsätzlich geht es natürlich darum eine gutachterliche Einschätzung des Zustandes und des Wertes der Immobilie zu erhalten. In der Vorrecherche werden Informationen über das Objekt selbst, die Wohngegend sowie der allgemeinen Immobilienmarksituation ermittelt. Denn genau diese Informationen sind essenziell zur Einschätzung des Verkaufswert.
Weiterführend muss die Immobilie von uns in einem vereinbarten Ortstermin in Augenschein genommen werden um den tatsächlichen Zustand festzustellen. Denn der tatsächliche Zustand lässt bereits im Ortstermin Bauschäden und/oder Baumängel erkennen. Auch anstehende Sanierungen für Heizungsanlagen oder energetischen Maßnahmen können mit berücksichtigt werden.
Nach dem alle allgemeinen und objektspezifischen Informationen zusammengetragen wurden, erhalten Sie durch uns eine gutachterliche Einschätzung des Objektes. Diese gutachterliche Einschätzung beinhaltet Aussagen über den Wert, Zustand und kurz- bis mittelfristig zu erwartende Instandsetzungsaufgaben der Immobilie.
Was kostet es……..?
Die nächste essenzielle Frage die sich jedem Auftraggeber stellt ist, mit welchen Kosten hat man in solch einem Beratungsauftrag zu rechnen.
Sicherlich gibt es hier unterschiedliche Honorierungsmöglichkeiten auf dem Markt, so rechnen viele Mitbewerbe nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2013) ab. Für uns hat es sich erfahrungsgemäß etabliert einen Stundenverrechnungssatz von 95,-€ netto zu Grunde zulegen. Somit hat der Auftraggeber eine bessere Kostenkontrolle und kann selbstverständlich eigenverantwortlich Einfluss auf den Umfang nehmen.
Erfahrungsgemäß benötigt man rund 1 – 2 Stunden für den Ortstermin sowie rund 1 Stunde nochmals für Vorrecherchen und Nachbesprechungen bzw. Kostenermittlungen im Sinne des Baukostenindex, sodass meist mit einem Aufwand von rund 150,- € bis 250,- € netto zu rechnen ist.
Wie läuft eine kaufsbegleitende Beratung ab ?
Die meisten Kunden nehmen mit mir persönlich telefonisch Kontakt unter +49 173 – 83 18 681 auf. Danach erfolgt in der Regel der weitere Austausch unter stefan.lange@ils-bau-consulting.de
Per Mailbenachrichtigung erhalten Sie von uns ein Objektdatenblatt, eine Vollmachtserteilung sowie die allgemeinen Vertragsbedingungen der ILS – Bau – Consulting UG. (haftungsbeschränkt). In das Objektdatenblatt tragen Sie ihnen alle bekannten Informationen ein. Die nicht bekannte lassen Sie einfach fehlen. Die Vollmachtserteilung ist für datenschutzrechtliche Belange erforderlich, sodass wir die Möglichkeit haben notwendige Informationen einzuholen oder austauschen zu dürfen.
Nach Vertragsabschluss findet ein vereinbarter Ortstermin am Objekt statt. Nach durchgeführter Ortsbesichtigung werden die festgestellten Fakten gemeinschaftlich besprochen.