Juni 7, 2020Juni 7, 2020Entwicklung, News, Thema der Woche, Wissenswertes

Corona-Pandemie und der Immobilienmarkt Teil II.

Der Immobilienmarkt wird durch die Corona-Pandemie unterschiedlich infiltriert.

Wie in meinem ersten Beitrag vom 24.Mai2020 bereits beschrieben, kann der Immobilienmarkt nicht als Eins betrachtet werden.

Die Immobilien sind in ihrem Begehren und der Nutzung zu unterteilen und erfahren daher auch eine unterschiedliche Beeinflussung durch die Corona-Problematik.

In welcher Qualität und Quantität diese zukünftig erfolgen wird, kann natürlich nur gemutmaßt werden.

Aus Sicht der Investment-Experten wird so einiges bestätigt.

Umso mehr sah ich mich bestärkt in meiner Einschätzung, als ich einen Bericht des geschätzten Professor Dr. Nico B. Rottke auf twitter und LinkedIn lesen konnte.

In dieser Veröffentlichung wurde der kausale Zusammenhang essenziell und exzellent dargestellt.

Daher möchte ich mich auch nochmals herzlichst dafür bedanken, dass ich diese Veröffentlichung in meinem Beitrag implementieren darf.

Beitrag des Prof.Dr. Nico B. Rottke

Ich habe diese Veröffentlichung vom Anfang bis zum Ende wie gebannt, verschlungen. Daher möchte ich sie meinen Leserinnen und Lesern nicht vorenthalten.

Die maroden Verträge kippeln.

Was ich in den letzten Tagen jedoch feststelle ist, dass Immobilienverträge welche auf wackeligen Beinen vereinbart wurden, vermehrt zum Verkauf angeboten werden.

In erster Linie sind es die Objekte, die mit einem hohen Instandsetzungsaufwand günstig erworben werden konnten. Es ist anzunehmen, dass hier die Käufer den Instandsetzungsumfang / Instandsetzungsaufwand unterschätz haben.

Sicherlich wird auch die wirtschaftliche Situation, verursacht durch die Corona-Krise, bei dem Einen oder Anderen einen erheblichen Faktor spielen.

Für mich sind somit die ersten Steine (des regionalen Marktes und diverser Immobilientype) ins Rollen gekommen. In wie weit diese noch weiteren Immobilienfinanzierungen mitreißen wird, bleibt abzuwarten. Mal schauen wieviel bröckelige Finanzierungen von den Banken so verteilt wurden.

Nach meiner Einschätzung etabliert sich hier jedoch eine interessanter Investoren-Markt.

Das sagt der Makler dazu

Auch durch mein sehr geschätztes Maklerbüro Dieckmann Immobilien, wird die Delimitierung des Verkaufsmarkts mehr als bestätigt.

Daher freue ich mich sehr, dass mir auch hier gestattet wurde, ein sehr interessantes Videointerview auf meiner Seite einbinden zu dürfen.

Das Videointerview spiegelt sehr anschaulich und nachvollziehbar die Marktsituation aus Sicht des bietenden und anbietenden Immobilienmarktes wieder.

In diesem ist sehr gut dargestellt, wie situative Belange kurz- sowie langfristig auf den Markt einwirken können.

Daher auch hier nochmals einen herzlichsten Dank an den Urheber.

Wie sieht es denn im Baugewerbe aus.

Das Baugewerbe kämpft in erster Linie weiterhin mit dem Fachkräftemangel und vollen Auftragsbüchern. Einen realen Einbruch konnte mir bisher kein Handwerksbetrieb bestätigen. Sicherlich wird die eine oder andere Investition am Bestand eingefroren und in die Warteschleife gesetzt.

Im generellen erlebt das Handwerk jedoch eine Renaissance.

Lieferengpässe, Hygienevorschriften und Umstrukturierungen in diesen Bereichen, werden die Baupreise jedoch weiterhin ansteigen lassen.

Eine Entspannung der Baupreise kann ich absolut nicht erkennen.

Ich persönlich gehe auch eher davon aus, dass die Corona-Krise sich im Baugewerbe erst in 1 bis 2 Jahren ernsthaft bemerkbar gestaltet wird.

Bedeutsam wird hier dann wohl die allgemeine, wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland sein.

Der Fachkräftemangel bleibt aber genauso wie der fehlende Wohnraum. Daran wird auch diese Corona-Pandemie nichts verändern.

Wie geht es weiter……

Diese Frage wird auch weiterhin spannend belieben. Daher werde ich auch weiterhin diesen Markt für euch im Auge behalten.

Wie bereits im ersten Beitrag benannt, würde ich mich sehr über Meinungen, Erfahrungen und Einschätzungen eurerseits sehr freuen.

Stefan Lange 0

Mai 24, 2020Mai 25, 2020News, Thema der Woche

Corona-Pandemie und der Immobilienmarkt.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert und was macht die Corona-Pandemie mit dem Immobilienmarkt?

Genau diese beiden Fragen aus der vergangenen Woche, haben mich dazu entschließen lassen diesen Beitrag zu verfassen.

Meine Auftraggeber vertraten hier die Auffassung, dass ich, der an vorderster Front tätig ist, den Markt wohl am besten einschätzen könnte.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert einer Immobilie?

Auf Grund dessen möchte ich zuerst die Frage eines privaten Auftraggebers beantworten, wo der Unterschied zwischen dem Marktwert und dem Verkehrswert einer Immobilie liegt.

Denn genau an diesem Unterschied lässt sich auch die Immobilienmarktsituation sehr gut beschreiben.

In erster Linie stellt der Verkehrswert einer Immobilie den Wert dar, welcher die Immobilie in der vorherrschenden Marktsituation erzielen sollte.

Der Marktwert spiegelt hingegen den Wert der Immobilie wieder, welcher die Immobilie in der vorherrschenden Marktsituation erzielt hat bzw. kann.

Der essenzielle Unterschied liegt hier meist in der subjektiven Beeinflussung des Käufers oder Verkäufers.

An Hand eines Beispiels lässt sich dieses gut veranschaulichen.

Der ermittelte Verkehrswert einer freistehenden Immobilie mitten im Wald wurde durch den beauftragten Sachverständigen über das Sachwertverfahren auf 180.000,- € bewertet.
Der Käufer dieser Immobilie möchten nun endlich Abseits von allen Trubel seine Freizeit genießen und wäre sogar bereit, für solch eine Immobilie bis zu 300.000,-€ zu investieren. Da der Verkäufer dieses weiß, einigt man sich auf eine Summe von 250.000,- €.

Man kann also erkennen, dass die Marktsituation auch sehr stark vom Verhalten der Verkäufer und Käufer abhängig ist.

Des Weiteren darf nicht außeracht gelassen werden, dass die Verkehrswertermittlung grundsätzlich aus Datenerhebungen der Vergangenheit abgeleitet werden.

Somit kann die aktuelle Marktsituation durch äußere Einwirkungen erheblich beeinflusst werden.

Sowie derzeitig durch die Corona-Pandemie

Was macht die Corona-Pandemie also mit dem Immobilienmarkt?

Man könnte jetzt schnell zu dem Entschluss gelangen, dass durch den Lock-Down wirtschaftliche Engpässe mit Zwangsverkäufen entgegnet wird.

Oder es auf Grund der erhöhten Nachfrage von Investorengruppen zu weiterhin steigenden Immobilienpreisen kommen kann.

Aber auch, durch das erhöhte Verkaufsangebot zu Preisabstürzen kommen könnte.

Im Moment erinnert mich der Immobilienmarkt eher an eine Kunstflugfigur dem Humpty-Bump, in der das senkrecht aufgestiegene Flugzeug mit heulendem Motor in einer Art Zenit-Stellung verharrt.

Der Markt wirkt für mich subjektiv derzeitig wie eingefroren, in einer Art Schockstarre.

Kurzum, man wartet förmlich darauf das sich das Kunstflugzeug in den senkrechten Kamikazeflug in Richtung Erde begibt und kurz vor dem Erdboden sich für die eine oder andere Richtung entscheiden wird.

Denn genau wie der Kunstflugpilot, wird der Markt nicht sterben, sondern sich für einen Richtungswechsel entscheiden, welcher vom kaufs- und verkaufsverhalten der Marktteilnehmer abhängig ist.

Meine persönliche Meinung zum zukünftigen Markt.

Ich persönlich gehe daher davon aus, dass sich der Immobilienmarkt wie folgt entwickeln wird;

Wohngebäude werden sich nach kurzen und situativen Preisschwankungen wieder sehr schnell erholen, da fehlende Wohnflächen nicht durch die Pandemie verändert wurden.
Industrie- und Büroflächen werden einer Splittung unterzogen, da durch die Pandemie sich das Home-Office etabliert hat / haben wird und Unternehmenskosten somit reduziert werden können.
Industrie- und Büroflächen müssen aber auch in Hinblick auf zukünftige Pandemien und/oder Umstrukturierungen, besonders in Bezug auf Onlinemarketing und Logistik optimiert werden.
Land- u. forstwirtschaftliche Immobilien werden ihren ursprünglichen Marktverlauf beibehalten und keine Veränderungen erfahren, auf Grund der Subventionierungen.

Hierbei handelt es sich aber um reine subjektive Vermutungen meiner Person, denn eine derartige Situation hat es in der Vergangenheit noch nie gegeben.

Somit bleibt abzuwarten, was uns zukünftig tatsächlich erwartet.

Ich werde den Markt aber weiterhin für euch im Auge behalten und euch meine Meinungen und Erfahrungen gerne bekannt geben.

Gleichermaßen würde ich mich natürlich sehr darüber freuen, wenn hier eine kontroverse Diskussion an gestupst werden kann.

Stefan Lange 4

September 5, 2018Januar 24, 2020News, Regeln, Normen u. Technik, Thema der Woche, Wissenswertes

EnEV 2014 – Was Häuslekäufer, Erben und Eigentümer wissen müssen

Obacht ist geboten

Auf Grund des demografischen Wandels bzw. der derzeit vorherrschenden Immobiliensituation, begleiten wir vermehrt Immobilienveräußerungen mit einer kaufs- und/oder verkaufsbegleitende Beratung.
Aber nicht jedem ist bewusst, welche Verpflichtungen durch die EnEV2014 (EnergieEinsparVerordnung) bereits in diesem Prozess beachtet werden müssen.

Was ist zu beachten.

Denn bei Vermietung oder Verkauf regelt die EnEV 2014 bereits schon, welche Angaben in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden müssen.
Es müssen in der Anzeige Information enthalten sein um welche Art des Energieausweises es sich handelt. Ob ein Energiebedarfsausweis, in dem bereits schon Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erkennen wären. Oder um einen Energieverbrauchsausweis, welcher Angaben über die gesamte Verbrauchssituation der letzten 36 Monate des Gebäudes darstellt.

Wo ist der Unterschied und was ist Relevant

In einem Energieverbrauchsausweis sind jedoch keine wirklichen Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erfahren.
Ebenfalls sind in dieser Anzeige nicht nur die Werte des Energiebedarfs/Energieverbrauchs anzugeben, sondern auch die Art der Heizungsanlage bzw. das Baujahr bei Wohngebäuden und die ermittelte Energieeffizienzklasse.

Diese Infos müssen vorhanden sein

Ebenfalls wurde die Vorlagepflicht verschärft. Die Übergabepflicht des Energieausweises liegt nun vor dem Notartermin bzw. eine Kopie sollte zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung vorliegen und/oder einsehbar sein.

Eigentum verpflichtet auch für den neuen Besitzer

Aber welche Rechte und Verpflichtungen, gehen jetzt mit dem Immobilienerwerb auf den Käufer über.
Die Nachrüstpflicht der automatischen Steuereinheiten an Zentralheizungen, sollte eigentlich nicht mehr zur Diskussion stehen. Da hier die Nachrüstpflicht bereits schon bis zum Mai.2014 erfolgen sollte. Gleichermaßen gilt die Auflage als erfüllt, wenn die Vorlauftemperatur in Abhängigkeit von Zeit und Außentemperatur durch eine entsprechende Einrichtung des Fernwärmeversorger realisiert wird. Ist dieses nicht der Fall, also fehlt diese Ausstattung am Gebäude oder dem Versorger, muss dieses durch den Hauseigentümer sicher gestellt werden.
Somit geht dieses in die Verantwortung des neuen Hausbesitzers/-eigentümers über und sollte beim Hauskauf berücksichtigt werden.
Gleiches gilt im übrigen auch für die Verwendung von Thermostaten zur raumseitigen, automatischen Regelung.

Ups, noch mehr Verpflichtungen?

Auf Grund der zunehmenden Frostschäden und dem energetischen Wärmeverlust an Versorgungsleitungen, wurde auch hier eine Anpassung der Nachrüstpflicht gefordert bzw. zur Auflage gemacht.
Daher sind alle Versorgungsleitungen von Heizungen, Warmwasser und Klimaanlagen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Welche bis zum Zeitpunkt zum 01.05.2014 erfolgen sollte. Gleiches gilt für die Dämmmaßnahmen der obersten Geschossdecke bei nicht gedämmten Dachkonstruktionen, welches bis ende Dezember 2015 erfolgen hätte sollen. Da es aber eine Sonderregelung in diesem Bereich gibt, welche dem alten Hauseigentümer bei kleinen Objekten im Sinne der Unwirtschaftlichkeit und Eigennutzung freistellt, sind nicht in all den zu erwerbenden Gebäuden diese Maßnahmen realisiert worden.
Hier ist der neue Eigentümer dazu angehalten in einem Zeitraum von 2 Jahren der Nachrüstung nachzukommen. Dieses gilt im übrigen auch für Erben. Es sei denn, das Objekt wird zur Eigennutzung verwendet bzw. die Wirtschaftlichkeit kann im Nutzungszeitraum nicht erzielt werden.

Nachrüstpflicht, ….und jetzt wird ein Schuh draus

Aus unserer Sicht ist es aber als empfehlenswert zu titulieren dieser Nachrüstung nachzukommen. Schon alleine aus der versicherungsrechtlichen bzw. beitragsrechtlichen und wärmeverlusttechnischen Betrachtung.
Ebenfalls zu berücksichtigen wäre der erforderliche Austausch von alten Heizkesselanlagen. Alle Heizkessel welche vor dem 01.10.1978 verbaut wurden, dürfen im generellen nicht mehr genutzt werden. Alle verbauten Anlagen vor 1985 wären bis zum Jahre 2015 zu ersetzen. Und alle Kesselanlagen die nach 1985 verbaut wurden sind nach einem Zeitraum von 30 Jahren zu ersetzen. Auch hier gilt die Übergangszeit beim Eigentümerwechsel von 2 Jahren nach Erwerb der Immobilie.

Nicht zu vergessen, der Rest

Dieses wäre nur eine grob, angerissener Teil, welches vor dem Immobilienerwerb zu beachten wären.
Nach dem Kauf fallen jedoch in den meisten Fällen Renovierungs – und/oder Umbaumaßnahmen der eigenen Nutzungsvorstellung an. Welche Grundlage hier zu beachten sind, werden wir in einen weiteren/anderen Beitrag zu gegebener Zeit mal darstellen.

Gehen Sie diesen Schritt nicht alleine

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, es gibt einiges zu beachten bei einem Immobilien(ver)kauf……….“Daher Augen auf, beim Häuslekauf!“
Gehe Sie diesen essenziellen Schritt nicht alleine, sondern nehmen Sie sich einen Fachmann zur Seite, der täglich mit diesen Dingen zu schaffen hat. Oftmals kann man hier eine überschaubare Pauschalpreisvereinbarung mit dem Spezialisten treffen, welche vor immensen Unkosten schützen kann.
In diesem Sinne hoffe ich, dass ich Ihnen nützliche Informationen an die Hand geben konnte und wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie diesen Beitrag posten , liken und rege kommentieren würden, so dass eine breite Masse davon profitieren kann.

Stefan Lange 0