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In den letzten Wochen haben viele Regionen extreme Wetterbedingungen erlebt. Starkregen und Überschwemmungen hinterlassen oft erhebliche Schäden an Gebäuden. Hier sind einige wichtige Maßnahmen:
Schnelle und präzise Schadensbewertung: Schäden an der Bausubstanz, Statikprobleme und versteckte Feuchtigkeitsprobleme frühzeitig erkennen.
Dokumentation für Versicherungszwecke: Detaillierte Berichte helfen bei der Schadensregulierung.
Empfehlungen für Sofortmaßnahmen und langfristige Sanierungen: Die besten Maßnahmen, um Ihre Immobilie zu schützen und wieder instand zu setzen.
Ein Beispiel aus der Praxis: Nach einem schweren Unwetter wurden die Schäden an einem Wohnhaus umfassend dokumentiert und die notwendigen Sanierungsschritte eingeleitet. Das Ergebnis: Ein sicheres und wieder bewohnbares Zuhause.
Wer Schäden durch Starkregen oder Überschwemmungen hat, sollte frühzeitig eine gründliche Schadensbewertung durchführen lassen. So ist sichergestellt, dass die Immobilie optimal geschützt und schnell wieder instand gesetzt wird.
Kontaktaufnahme leicht gemacht
Egal ob Sie eine Versicherungsgesellschaft, Privatperson, ein Unternehmer oder eine Versicherungsagentur sind – als personenzertifizierter Sachverständiger für versicherte Sach- und Haftpflichtschäden stehe ich Ihnen unter den angegebenen Kontaktdaten zur Verfügung. Sie können mich direkt kontaktieren oder das Kontaktformular auf der rechten Seite nutzen. Außerdem stehen Ihnen unten aufgeführte Links zum Download der verschiedenen Auftragsinformationen zur Verfügung. Ich freue mich darauf, Ihnen zu helfen.
„Wer nicht aufpasst, verschenkt hier Geld“ Dieses Thema wird sogar in der Fachwelt recht kontrovers diskutiert und man ist sich stets uneinig, wer letztendlich den Schaden in welchem Umfang zu regulieren hat. Dabei ist es ganz einfach, wenn man weiß, worauf es ankommt.
Der Hintergrund des Beitrages besteht darin, dass ein Versicherungsnehmer an seinem Mehrfamilienhaus eine Sanierung zur Minimirung des Energieverbrauchs durchführen lassen wollte. Dies hat er seinem Gebäudeversicherer auch so mitgeteilt.
Zusätzlich war das Objekt während der gesamten Sanierungsmaßnahme durch die Mieter bewohnt. Das Dach wurde durch den beauftragten Dachdecker mit einer Unterspannbahn versehen, die dafür sorgt, dass Regen abgeleitet wird, der durch den Wind unter die Ein-deckung gerät. Bei einem aufkom-menden Gewitter wurde die Vorde-ckung von einer Sturmböe erfasst und abgedeckt. Niederschlagswasser drang ins Gebäudeinnere ein und verursachte einen Nässeschaden vom Dachge-schoss bis ins Kellergeschoss. Nicht nur das Gebäude war betroffen, sondern auch der Hausrat der Mieterparteien.
Die Frage, die jetzt aufkam, war, wer zahlt den entstandenen Schaden. Steildachsanierung
Auf den ersten Blick könnte man mei-nen, dass einzig der ausführende Handwerker für den entstandenen Schaden einzustehen hat. Immerhin scheint es dieser versäumt zu haben, sein unfertiges Gewerk hinreichend gegen Umwelteinflüsse abzusichern und dafür Sorge zu tragen, dass das Eigentum seines Vertragspartners und der Mieter bei Durchführung der Sanie-rungsmaßnahmen keinen Schaden nimmt.
Die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechtsgüter des Vertragspartners folgt aus § 241 Abs.2 BGB; die Haftung bei Missachtung aus § 280 Abs. 1 BGB. Gegenüber den Mietern könnte zudem eine deliktische Haftung aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung des Eigen-tums in Betracht kommen.
Hinzu kommt, dass zum Schadenszeit-punkt normalerweise auch weder eine Teilabnahme noch eine Endabnahme der Dachdeckerarbeiten vorliegt, so-dass die Gefahr alleinig beim ausfüh-renden Handwerker liegt, und man deshalb davon ausgehen könnte, dass die Gebäudeversicherung des Eigen-tümers nicht greift.
Es erscheint, als sei der Weg damit vorgegeben: Man nimmt den Handwerker in Anspruch, der den Schaden dann normalerweise seiner Betriebshaftpflichtversicherung meldet.
Es erscheint, als sei der Weg damit vorgegeben: Man nimmt den Handwerker in Anspruch, der den Schaden dann normalerweise seiner Betriebshaftpflichtversicherung meldet.
Das Pendant zur zuvor benannten Haftpflichtregulierung des Handwerkers wäre der Gebäudeversicherer des Eigentümers. Letzterer versichert über die Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen (VGB) die Gefahren Sturm und Hagel, Brand etc., wenn daraus ein Folgenschaden am Gebäude des Versicherungsnehmers entsteht. In dem geschilderten Fall könnte die Regulierungsverantwortung des Gebäudeversicherers darin untermauert werden, dass die bereits angebrachten Bauteile/-stoffe fest mit dem versicherten Gebäude verbunden wurden.
Gleiches gilt auch für den Hausratversicherer. Denn auch dieser versichert die entstandenen Schäden durch die Gefahren Sturm und Hagel am versicherten Inventar im und am versicherten Ort.
Fakten zur Regulierung
Ein besonderes Augenmerk ist jedoch darauf zu richten, dass nicht alle ent-standenen Schäden durch die Betriebs-haftpflichtversicherung des ausführen-den Handwerkers abgedeckt werden.
Der sogenannte Erfüllungsschaden, sprich das beschädigte Bauteil bzw. die falsch ausgeführte vertraglich geschuldete Leistung (Vordeckung, Dach etc.), genießen im Generellen keinen Deckungsschutz. Derartige Schäden müssen somit durch den Handwerker im Rahmen seiner Gewährleistungsverpflichtung eigenverantwortlich getragen und beseitigt werden. In unserem besagten Fall würde die abgerissene Unterspannbahn daher nicht durch den Betriebshaftpflichtversicherer reguliert werden. Wenn beim Betriebshaftpflichtversicherer des Handwerkers keine Deckung vorliegt, bedeutet dies also nicht automatisch, dass keine Haftungsansprüche gegenüber dem verursachenden Handwerker geltend gemacht werden können. Dies sind demnach Schäden, für die der Handwerker selbst einzustehen hat.
Neuwert vs. Zeitwert
Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass es im Bereich der unterschiedlichen Versicherungszweige (Haftpflicht, Gebäude- oder Hausratversicherung) auch unterschiedliche Regulierungsgrundlagen gibt.
Im Bereich sämtlicher Haftpflichtschäden dient im Allgemeinen der Zeitwert als Regulierungsgrundlage. Hier wird durch die Versicherungsgesellschaften nur der Wert reguliert, den die beschädigte Sache vor Schadenseintritt noch an Wert aufwies. Dies führt oftmals zu Diskrepanzen zwischen den tatsächlich entstandenen Kosten und der letztendlichen Regulierungsentschädigung der Versicherungsgesellschaft. Diese Differenz ist auch nicht nachträglich durch den Verursacher auszugleichen, da es bei der Zeitwertregulierung in erster Linie darum geht, eine Übervorteilung des Anspruchstellers auszuschließen.
Es gibt jedoch Ausnahmen in der Haftpflichtregulierung, bei denen die Zeitwertregulierung nicht zu Grunde gelegt werden kann. Dies geschieht immer dann, wenn eine durchgeführte Teilerneuerung oder Teilinstandsetzung zu keiner wesentlichen Werterhöhung der instand zu setzenden oder wiederzubeschaffenden Sache führt. Oder die Kosten der Reparaturmaßnahme den Wert der beschädigten Sache vor Schadenseintritt nicht überschreitet. Unter diesen Umständen ist der sogenannte Neuwertabzug oder umgangssprachlich der Abzug „Neu für Alt“ nicht gerechtfertigt und der Versicherer hat die tatsächlich entstandenen Kosten zu entschädigen.
In diesem Falle spricht man dann auch von einer Neuwertregulierung. Diese Regulierungsart des Neuwertes liegt auch bei den Gebäudeversicherungen vor – mit den Versicherungs-Gebäude-Bedingungen (ab VGB.88) – solange hier nicht etwas Gesondertes vereinbart wurde. Diesbezüglich ist der Gebäudeversicherer verpflichtet, die tatsächlich entstandenen Kosten zu regulieren.
Bei der Hausratversicherung geht es eher um den Wiederbeschaffungswert der Sache nach gleicher Art und Güte. Da hier ein umfänglicher Markt für Hausratgegenstände des täglichen Gebrauchs vorhanden ist, wird diesbezüglich auch eher weniger der Neuwert reguliert, sondern vorrangig der Wiederbeschaffungswert auf dem Gebrauchtmarkt. Nur Gebrauchsgegenstände, die auf dem gegenwärtigen Gebrauchtmarkt nicht erhältlich sind oder Hausratgegenstände, die nicht in erster Linie dem alltäglichen Gebrauch (Hobbygegenstände, Antiquitäten) zugeordnet werden können, werden in der Regulierung gesondert betrachtet.
Wie jetzt anhand der zuvor benannten Belange erkennbar ist, stehen nunmehr nicht nur verschiedene Regulierungsmodalitäten wie:
Zeitwert
Neuwert
Wiederbeschaffungswert
sondern auch unterschiedliche Haftende zur Diskussion, wie:
Haftpflichtversicherung des Dachdeckers
Haftungsanspruch gegenüber dem Dachdecker selbst
Gebäudeversicherer des Versicherungsnehmers
Hausratversicherer der Mieterparteien
Soviel zum Überblick.
Nur unter welchen Umständen und normativen Vorgaben können die einzelnen Protagonisten nun in ihre Verantwortung genommen werden?
Worauf es ankommt
Wie bereits zu Beginn benannt, muss natürlich zuerst ein Schaden im Sinne der Gebäudeversicherungsbedingungen (VGB) durch eine versicherte Gefahr wie zum Beispiel durch Sturm vorhanden sein. Weitere versicherte Gefahren sind
Brand
Blitz- und Überspannungsschäden
Explosion, Implosion und Verpuffung
Anprall und Absturz von Luftfahrzeugen sowie dessen Ladung
Leitungswasserschäden
sowie daraus resultierende Folgeschäden.
Um diese Gefahren jedoch auch unter abweichenden Bedingungen wie der benannten Sanierung weiterhin abgesichert zu wissen, sollte der Versicherungsgesellschaft die Möglichkeit geboten werden, eine Einschätzung der vorliegenden Gefahrenerhöhung vornehmen zu können. Hierbei handelt es sich nämlich nach dem Versicherungsvertragsgesetzt (§ 23 des VVG) um eine Verpflichtung der Auskunftsobliegenheit des Versicherungsnehmers. Sicherlich könnte darüber diskutiert werden, inwieweit die besagte Sanierung eher als unerhebliche Gefahrenerhöhung (§ 27 VVG) zu deklarieren wäre, da der Versicherer bereits bei Vertragsabschluss davon ausgehen muss, dass Sanierungen und Instandsetzungen an Bestandsimmobilien anfallen werden. Um das Risiko anfallender Diskussionen zu minimieren, empfiehlt es sich, die Versicherungsgesellschaft vor Beginn der Maßnahmen darüber in Kenntnis zu setzen. Somit ist sichergestellt, dass kein Deckungsversagen bei Schaden einer versicherten Gefahr zu erwarten ist und eine Regulierung zum vereinbarten (Neu-) Wert vorausgesetzt werden kann.
Wenn nunmehr ein verschuldetes Verhalten des beauftragtes Handwerkers (nicht sach- u. fachgerechte Arbeiten oder Unterlassen einer ordnungsgemäßen Absicherung) vorliegt, ergeben sich für den Gebäudeeigentümer zwei haftungsrelevante Ansprechpartner. Hier könnten der geschädigte Gebäudeeigentümer sowie die Mieter zwischen den beiden Haftenden wählen. Bezüglich der besagten Zeitwertregulierung im Haftpflichtschaden stellt es sich als selbsterklärend dar, dass hier die Regulierung des Gebäudeeigentümers eher durch den Gebäudeversicherer erfolgen sollte. Wichtig ist jedoch, dass ebenfalls auf Grund der Auskunfts- und Mitwirkungsobliegenheiten des Versicherungsnehmers die Versicherungsgesellschaft über den Haftungsanspruch gegenüber Dritte informiert wird.
Der Anspruch gegenüber Dritten geht jetzt nunmehr auf Grundlage des Versicherungsvertragsgesetzes (§ 86 VVG) auf den regulierenden Versicherer über. Das bedeutet, dass nach abgeschlossener Regulierung gegenüber dem Geschädigten die Versicherungsgesellschaft ihren Regeressanspruch zum Zeitwert gegenüber dem Haftpflichtversicherer sowie verursachenden Handwerker gelten machen kann.
Zusammenfassend
Liegt also ein versicherter Sachschaden am Gebäude oder Inventar im Sinne der jeweiligen Versicherungsbedingungen vor und wurde die Gefahrenerhöhung durch den Versicherungsnehmer dem Versicherer im Vorfeld der Arbeiten angezeigt und wurde auch der vorliegende Haftungsanspruch gegenüber dem Dritten – dem Handwerker – dem Gebäudeversicherung zur Kenntnis gebracht ,so wäre dem Geschädigten zu empfehlen, den Gebäudeversicherer um Regulierung zu ersuchen. Dann würde dem Geschädigten nämlich die Neuwertregulierung zu Gute kommen.
Der Versicherungsnehmer kann somit wählen, wen er zur Regulierung heranziehen möchte. Die Wahl sollte gut überlegt sein.
Dieser Frage musste ich mich in der jüngsten Vergangenheit, als beauftragter Baugutachter aus Iserlohn öfters stellen lassen.
Daher möchte ich diesen Beitrag dazu nutzen, um meine Erfahrungen aus den vergangenen Tagen kund zu tun und zur offenen Diskussion einzuladen.
Feuchtigkeit und Schimmelbefall in der Wohnung
Diese Art der Aufträge nahmen seit dem Jahr 2019/2020 vermehr zu. Auftraggeber beauftragten mich die Herkunft der Feuchtigkeit an Schlafzimmerdecken, Schlafzimmerwänden sowie Fenster – Bereiche auf den Grund zu gehen.
Durch Mieter oder Wohnungseigentümer wurden Wassertropfen an Zimmerdecken (besonders Schlafzimmerdecken) und Fensterscheiben festgestellt.
Aber auch der Schimmelbefall an Fußbodenleisten oder hinter Schlafzimmerschränken wurde vermehrt als Auftragsgrundlage genannt.
Richtig lüften und Schimmelbildung vermeiden
Diese Aussage hat wohl vermutlich jeder Mieter in solch einem Fall mit Feuchtigkeit in der Wohnung von seinem Vermieter zu hören bekommen.
Jedoch vergessen viele Vermieter und Hauseigentümer, dass ihre Mieter berufstätig sind und den Lüftungsempfehlungen des Umwelt Bundesamtes oder auch der Verbraucherzentrale nur sehr schwer gerecht werden können.
Es wird empfohlen 3- bis 4-mal täglich rund 10 bis 20 Minuten durch Stoßlüftung einen Luftaustausch in der gesamten Wohnung vorzunehmen.
Kann Nutzerverhalten vom Vermieter vorgeschrieben werden?
Vermieter hingegen erfahren oftmals kein Verständnis von ihren Mietern, da diese ja nun mal Miete bezahlen um die Wohnung nach ihren Vorstellungen nutzen zu können.
Auch Aussagen wie Zitat; „wer kommt dann bei den Energiekosten für das stetige wieder aufheizen der Wohnung auf?“ werden Vermietern sicherlich allzu bekannt sein.
Gerade jetzt wo diese Kosten exorbitant in die Höhe schnellen.
Im Allgemeinen wird es sich auch für den Vermieter als schwierig gestalten dem Mieter ein Nutzungsverhalten vorzuschreiben, solange dieses nicht von einer üblichen Nutzung abweicht oder strafrechtlicher Natur ist.
Mangelhafte Wohnung vs. Falsches lüften
Aber ist es tatsächlich nur dem falschen Nutzerverhalten bzw. dem falschen lüften oder der mangelhaften Wohnung geschuldet.
Dieses kann ich aus meiner deutschlandweit tätigen Baugutachter – Tätigkeit verneinen.
Denn es handelt sich zum überwiegenden Teil um ursachenübergreifende Schadensphänomene, die es in meiner Arbeit als Bausachverständiger zu ermitteln gilt.
Ursachen von Schimmel und Feuchtigkeit in Wohnungen
Die verschiedenen Ursachen für aufkommenden Schimmelbefall und Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen sind;
Geometrische Wärmebrücken
Konstruktive Wärmebrücken
Positionierung u. Ausrichtung des Gebäudes
Unterdimensionierte bis fehlende Heizungsanlagen
Unterdimensionierte bis fehlende Lüftungsanlagen
Nutzerverhalten
Lüftungsverhalten
Konstruktive Gebäudemängel u. Gebäudeschäden
Um nur mal einen kleinen Teil der Ursachen zu benennen, welche als Ursache zum Tragen kommen könnten.
Was verursacht den Schimmelbefall in der Wohnung?
Um sich dieser Frage zu widmen, sollte man sich zuerst mit Grundsätzen der Bauphysik beschäftigen.
Zuerst einmal ist anzumerken, dass stetig Feuchtigkeit in unterschiedlicher Qualität und Quantität am Baukörper vorhanden ist und sich nicht gänzlich vermeiden lässt.
Diese entsteht im Baukörper bereits schon durch die normale Nutzung (kochen, baden, atmen…) und wird natürlich durch übermäßige Beanspruchung (nasse Wäsche aufhängen in der Wohnung etc.) erhöht.
Von außen wirken im allgemeinen witterungsbedingte Feuchtigkeit (Schlagregen, Nebel, Flugschnee etc.) sowie im Bodenbereich aufstauendes Sickerwasser, Spritzwasser oder sogar Grundwasser auf die äußere Gebäudehülle ein.
Diese besagte Feuchtigkeit wird durch die Umgebungsluft sowie den Baukonstruktionen selbst aufgenommen und gespeichert.
Warme Luft kann daher viel Feuchtigkeit im gasförmigen Aggregatzustand aufnehmen, welches auch für porenlastige Baustoffe (Mörtelfugen, mineralische Putze etc.) gilt.
Jetzt geschieht folgendes;
Warme Raumluft nimmt viel gasförmige Flüssigkeit auf
Wärme wandert nunmehr zum kälteren Punkt
Warme Raumluft mit viel Feuchtigkeit wandern über die Gebäudehülle zum kälteren Äußeren (besonders in der Winterperiode) und verliert über jede Konstruktionsschicht an Temperatur (Transmissionsverlauf)
Kalte Luft kann jedoch nicht mehr so viel Feuchtigkeit speichern, sodass der Aggregatzustand von gasförmig in flüssig wechselt (der sogenannte Taupunkt) und Kondenswasser entsteht.
Dieser Taupunkt sollte daher soweit wie möglich an der äußeren Gebäudehülle positioniert werden, sodass durch Temperatur/Sonneneinwirkung eine Austrocknung der Gebäudehülle realisiert werden kann.
Aufgrund der zuvor benannten Ursachen, kann dieser Taupunkt immer mehr ins Gebäudeinnere positioniert werden.
Zum Beispiel, dass der Konstruktionsaufbau eine schnellen Temperaturabfall begünstigt (konstruktive Wärmebrücke)
Oder Gebäudeunterführungen/Gebäudeecken oder sonnenabgewandte Gebäudefronten einen schnelleren Temperaturabfall aufweisen (geometrische Wärmebrücke)
Durch das Nutzerverhalten mehr Feuchtigkeit im Gebäudeinneren produziert wird.
Durch unterdimensionierte Heizungsanlage keine ausreichende Raumtemperatur erzielt werden kann.
Das fensterlose Räume keine technische Belüftung aufweisen.
Um nur mal einen geringen Teil der Taupunktverschiebung zu benennen.
Taupunktverschiebung und sein Schimmelbefall
Wenn nunmehr aus den zuvor benannten Gründen keine ausreichende Austrocknung der Gebäudehüllen realisiert werden kann, beginnt der Prozess des Folgeschadens.
Denn Schimmel benötigt in erster Linie drei Grundlagen um zu gedeihen;
Temperatur
Feuchtigkeit
Nährboden
Da die Beeinflussung von Temperatur (behagliches Raumklima) und Nährboden (Tapeten, Holzbekleidungen etc.) eher kontraproduktiv zum Wohnbehagen führen, wäre der Augenmerk auf die Feuchtigkeit zu richten.
Daher ist es unabdingbar durch einen Fachmann die Gewichtung der Schadensursache bestimmen zu lassen, sodass durch diesen die geeigneten Maßnahmen empfohlen werden können um den Baukörper langfristig zu schützen.
Fazit
Bei allen Konstruktionen sollte die Taupunktposition soweit wie möglich vom Wohnbereich weg positioniert werden und so positioniert/konstruiert werden, dass eine eigenständige / bestmögliche Austrocknung (besonders in der warmen Jahreszeit) realisiert wird.
Und was hat Corona damit zu tun?
Hier geht es um das veränderte Nutzerverhalten. Auf Grund der pandemischen Lage und dem daraus resultierenden Home-Office, wurde dieses in vielen Fällen aus optischen Gründen in den kältesten Raum der Wohnung platziert.
Dem Schlafzimmer
Bei vielen meiner zu bewertenden Schimmelschäden konnte ich dieses feststellen, was somit zu einer höheren Feuchtigkeit auf Grund der Anwesenheit, sowie einem geringeren Heiz- und Lüftungsverhalten führte. (Denn niemand sitzt gerne im Kalten bzw. schläft gerne im zu Warmen).
Wenn nunmehr noch konstruktive Belange negativ auf die vorliegende Nutzung einwirkenden, war der Streit zwischen Mieter und Vermieter vorprogrammiert.
Zusammenfassend
Es ist also zu erkennen, dass es sich zum überwiegenden Teil immer um mehrere Faktoren handelt, die auf eine Schadens- oder Mangelsituation einwirken.
Daher ist es ratsam sich einen Fachmann in diesem Gebiet anzuvertrauen, der den Beteiligten klar darstellen kann, welche Ursache welcher Gewichtung zu zuordnen ist.
Denn nur dann sind alle in der Lage, konstruktive auf die vorherrschende Ursache Einfluss zu nehmen.
Wie ist eure Meinung zu diesem Thema bzw. welche Erfahrungen habt ihr in der Vergangenheit diesbezüglich gemacht.
Ich würde mich sehr über einen regen Austausch freuen.
Bis dahin verbleibe ich wie gewohnt mit freundlichen Grüßen aus dem Sauerland euer Stefan Lange
Wie versprochen kommt nun der Beitrag, welcher sehr knapp auf den zweiten Platz in unserer Umfrage bei Instagram unter bau.sv.lange gelandet ist. Hier wollte ich euch näherbringen, warum der demenzerkrankte Vater des Gebäudeeigentümers einen ersatzpflichtigen Leitungswasserschaden im Sinne der Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung gezaubert hat.
Wie bereits schon unschwer zu erkennen ist, benötigt es nicht immer eine versicherte Ursache um einen versicherten Leitungswasserschaden im Sinne der Gebäudeversicherungsbedingungen vorliegen zu haben.
Denn Schadensursache und Folgeschaden durch Wasseraustritt werden unabhängig von einander behandelt und reguliert.
Sowie auch in diesem Falle, wo der demenzerkrankte Vater in seiner Überforderung den Duschkopf abriss und das gesamte Dachgeschoss aus der Dusche heraus unter Wasser setzte.
Wenn dieses erstmalig vorkommt, sollte es kein Problem darstellen, dieses über die Gebäudeleitungswasserversicherung zum Neuwert (wenn vereinbart) regulieren zu lassen. Beim mehrfachen Vorkommnis, wird der Versicherer sicherlich prüfen ob eine fahrlässige oder grobfahrlässige Obliegenheitsverletzung nicht zu einer Kürzungsquote führen könnte. Sollte es jedoch zur Regelmäßigkeit kommen, dann wird sicherlich die Rechtsprechung auch mal den Vorsatz genauer prüfen. (keine Rechtsbelehrung, bin ja kein Jurist)
Aus welchen Leitungen kann Leitungswasser bestimmungswidrig austreten?
Versichert sind alle Rohre und damit verbundenen Schläuche und Vorrichtungen innerhalb des Gebäudes die der Zu- oder Abwasserleitung dienen. Heizungs- und Klimaanlageleitungen sowie Wasserlösch- und Berieselungsanlage. Ja sogar Wasserbetten und Aquarien.
Außerhalb des Gebäudes, können Leitungen über Zusatzklauseln bei diversen Versicherungen mitversichert werden.
Es ist unerheblich ob die Schadensursache überhaupt versichert ist.
So wie auch im besagten Falle.
Wenn Ihr Fragen und/oder Anregungen habt, gerne nachfolgend.
Ihr wolltet wissen, was zu diesem 2-tägigen Telefonmarathon geführt hatte. Es war ein umfangreicher Haftpflichtschaden an drei Gewerbehallen an denen eine Photovoltaikanlage nicht nach den anerkannten Regeln der Technik montiert wurde durch einen Subunternehmer als Erfüllungsgehilfen
Kurz nach der Montage drang Niederschlagswasser ein und verursachte an zwei Hallen, Nässeschäden am Betriebsinventar.
Dadurch das der Subunternehmer ein Erfüllungsgehilfe war, musste dieser ebenfalls gegenüber dem Generalunternehmer haften, was bei einem Verrichtungsgehilfen (z.B. Mitarbeiter) nicht der Fall gewesen wäre.
In diesem Beitrag möchte ich daher kurz auf die Besonderheiten des Tätigkeits- u. Bearbeitungsschaden (wenn vertraglich vereinbart in Betriebshaftpflicht) nehmen, sowie dem versicherten Folgeschaden und Begleitschaden sowie dem nicht versicherten Erfüllungsschaden.
Und ganz wichtig im Haftpflichtschaden kann kein Anspruch zum Neuwert erhoben werden, sondern nur die Regulierung zum Zeitwert.
Bei dem hier zu bewertenden Schadensbild handelt es sich um eine in Auftrag gegebene Fassadenbekleidung bestehend aus fasergebundene Fassadenpaneelen mit hinterlüfteten Konstruktionsaufbau.
Bereits kurz nach dem ersten Frostwechsel der Fertigstellung konnten durch die Auftraggeberseite Unregelmäßigkeiten durch Blasenbildung in der Paneeloberflächen der südlichen Fassadenbekleidungen festgestellt werden. Der ausführende Unternehmer wurde darüber informiert und ging von einem Produktionsfehler der Paneele aus. Die beeinträchtigten Profile wurden kurzerhand in Zusammenarbeit mit dem Hersteller ausgetauscht.
Im darauffolgenden Jahr wurden weitere Profile beeinträchtigt und auch die bereits ausgetauschten wiesen erneut Blasenbildungen auf.
Feststellungen im Ortstermin
Nach Inaugenscheinnahme durch meine Person als beauftragter Sachverständiger konnten Ablösungen der Farboberfläche sowie Blasenbildungen zwischen Profil und Oberflächenbeschichtung an Balkon- und Eingangsbekleidung erkannt werden.
Das Schadensbild selbst erstreckte sich zum überwiegenden Teil auf den östlichen und südlichen Brüstungsbereich des Balkons sowie den am Balkon anschließenden westlichen und südlichen Bekleidungsbereich des südlichen Eingangsbereichs.
Ebenfalls konnte ober- und unterseitig der Bekleidung kein Lüftungsquerschnitt an Hand von Öffnungen und/oder Lüftungsprofilen erkannt werden. Im Bereich der balkonseitigen Brüstungsabdeckung wurde diese knirsch an die Bekleidungsebene anmontiert, eine Überdeckung der Metallabdeckung lag nicht vor.
Nach Demontage der Bekleidungspaneele in Teilbereichen war festzustellen, dass diese direkt auf einer Vordeckung verlegt wurden, welche auf die Tragekonstruktion getackert wurde wurde.
Ursache: Der Fassade wurde im wahrsten Sinne des Wortes die Luft abgeschnürt
Im Sinne der Dachdeckerfachregeln für Fassadenbekleidungen unter Punkt 5.10 sowie analog zur DIN 18516-1 unter 4.2.2 sind hier Lüftungsquerschnitte von mind. 20mm zwischen Bekleidung und Unterkonstruktion sowie 50 cm²/lfm Anschlusslängen sicherzustellen um eine ausreichende Kondensation des Deckmaterial und Ableitung des Tauwassers zu ermöglichen. Dieses wird ebenfalls durch die Herstellervorgaben eingefordert.
Das Deckmaterial erlitt somit eine stetige Durchfeuchtung, welche im Frostwechsel bzw. durch thermische Einwirkung zur Ablösung der Oberflächenbeschichtung führte.
Zusätzlich wird auf Grundlage der Fachregeln für Metallarbeiten nach Punkt 6.3.1 sowie den Abbildungen III.16 / Tabelle und Punkt 8 für Mauerabdeckungen ein Überstand der Abdeckung von mind. 2cm gefordert, um ein kapillares hinterlaufen von ableitenden Niederschlagswasser zu vermeiden.
Zusammenfassend konnte somit Niederschlagswasser oberhalb der Bekleidung kapillar in den Konstruktionsbereich eindringen und durch den fehlenden Lüftungsquerschnitt wurde zusätzlich eine Kondensation nicht mehr ermöglicht.
Die Instandsetzung
Zur Ursachenbehebung ist es daher erforderliche den vorhandenen Bekleidungsbelag zu demontieren um nachfolgend einen ausreichenden Lüftungsquerschnitt sowie ausreichenden Überdeckungsabstand von Mauerabdeckung zur Bekleidung im Sinne der zuvor benannten Vorgaben sicherzustellen.
Die Kostenermittlung lag auf Grundlage des Baukostenindex bei rund 15.500,- € brutto.
Daher immer schön darauf achten das eine hinterlüftete Fassadenkonstruktion, mit welchem Bekleidungsbelag auch immer einen ausreichenden Lüftungsquerschnitt aufweist.
Das selbige gilt im Übrigen auch bei Dachkonstruktionen.
In diesem Sinne hoffe ich, einen informativen Beitrag veröffentlicht zu haben und würde mich natürlich über ein Feedback zur Motivation sehr freuen.
Unsere Grundidee nimmt nicht nur immer mehr Gestalt, sondern auch immer größere und weitere Strukturen an.
Bereits im Jahr 2010 starteten wir mit dem Aufbau der Kooperationen von Fachleuten rund um den Bau- und Immobiliensektor, welcher bis zum heutigen Tage stetig weiterwächst.
Dann begannen wir vor 2 Jahren eine umfangreiche Beratung und Kooperation mit dem Unternehmen wirfliegendrohne.de, welches heute nicht nur meinen Sohn einen festen Arbeitsplatz, sondern den Innen- und Außenbereichscan perfektioniert hat.
Zusätzlich wurde im versicherungsrechtlichen Bereich die Zusammenarbeit mit dem deutschlandweit tätigen Drohnenflug – Unternehmen FairFleet und der Versicherungskammer Bayern realisiert.
Und auch die Dekra Claims Service vertraute uns die Federführung des „ÜBERFLIEGER“ – Programms für drohnenbasierte Untersuchungsmethoden in ihrem Hause an.
Was kommt da noch?
Doch damit nicht genug, denn das Ur-Unternehmen aerodyne.group hat nunmehr das Interesse der Zusammenarbeit mit uns angemeldet und wir danken Herrn Stephan Winkler für das entgegen gebrachte Vertrauen.
Man könnte jetzt meinen wir wären am Zenit unserer Arbeiten angekommen, doch das ist weit gefehlt.
Denn nun gilt es die gesammelten Puzzleteile alle zu einem großen Ganzen zusammenzufügen.
Von der Datenauswertung durch unsere hausinternen Gutachterkooperationen der jeweilig, unterschiedlichen Fachgebiete bis hin zur abgeschlossenen Instandsetzung durch unsere Handwerkskooperationen, soll die Visualisierung für all unsere Auftraggeber das i-Tüpfelchen darstellen.
Durch COVID-19 mussten wir bedauerlicherweise diverse bzw. ein recht großes Kooperationstreffen verschieben, daher darf man auf das Jahr 2021 extrem gespannt sein.
Aber auch das Jahr 2020 beherbergt noch das Eine oder Andere sehr vielversprechende Kooperationsgespräch mit diversen Newcomer aus dem Bau- und Immobiliensektor.
Bei dem zu bewertenden Objekt handelte es sich um ein in den 60er Jahren erstelltes Reihenendhaus.
Durch die Eigentümer wurde nach Ablauf der Gewährleistungsfrist farbliche Abweichungen in einem vor 6 Jahren angebrachten Wärmedämmverbundsystems festgestellt.
Die Ausrichtung der Fassade war westlich und somit der Wetterschlagseite zugewandt.
Schadensbild durch Verfärbungen im WDVS
Das Schadensbild befand sich essenziell, mittig der benannten Westfassade zwischen dem Erd- und Obergeschoss nahe der Geschossdecke.
Keilförmig verliefen hier die verdunkelten Farbabsetzungen waagerecht und senkrecht im Bereich der darunter angeordneten Dämmplatten bestehend aus expandierte Polystyrolplatten in verklebter Form.
Zusätzlich konnte Hohlstellen und Putzausbrüche in unterschiedlicher Qualität und Quantität in diesen Bereichen festgestellt werden.
Schadensursache der Verfärbungen im WDVS
Bei der Schadensursache ist davon auszugehen, dass es sich hierbei um ursachenübergreifende Schadensphänomene handelt.
Denn verwunderlich sollte hier die fehlende Schlagregensicherheit nach bereits so kurzer Nutzungsphase des Oberflächenputzes sein.
Nach Aussage der der Eigentümer wurde das Wärmedämmverbundsystem direkt auf die ehemalige Fassadenbekleidung aufgebracht.
Hierbei handelte es sich um eine Spaltklinkerfassade in vollflächiger Verklebung.
Da sich das Schadensbild essenziell im Bereich der Geschossdecke befand, geht der beauftragte Sachverstände von einer zusätzliche Kondensatbelastung durch Wärmebrücken im Ischelbereich (Übergang Wand zur Decke) sowie Boden zur Wand aus.
Durch die unterschiedlichen Volumenveränderungen der eingelagerten Feuchtigkeit sowie unterschiedliche Trocknungsverhalten, kam es zusätzlich zu Oberflächenputzbeschädigungen.
Offene Putzstellen führten Weitergehens zu einem mangelhaften Schlagregenschutz und zu einer zusätzlichen Befeuchtung.
Weitere Vorgehensweise
Als weiterführende Untersuchungen werden hier nunmehr Bauteilöffnungen erfolgen einschl. Kondensationsberechnungen.
So dass nachträglich ermittelt werden kann in welchem Umfang bzw. in welchen Bereich des Konstruktionsaufbaus der Taupunkt angesiedelt ist.
Derzeit ist davon auszugehen, dass eine wertsteigernde Sanierung der gesamten Fassade als unumgänglich zu betrachten ist.
Zu Grunde lag eine Schaden- u. Mängelerfassung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist an einem vier Jahre alten Neubau.
Hier wurde durch das beauftragte Sachverständigenbüro das Objekt im Gesamten in Augenschein genommen und Mängel bzw. daraus resultierende Schäden in Ursache und Umfang erfasst und bewertet.
Die Schadensfeststellungen am Sockelputz
Am gesamten umlaufenden, einsehbaren Sockelbereich wurden Farbabweichungen bzw. dunkle Ränder im Sockelputz sowie Farbabblätterungen und Ausblühungen in unterschiedlicher Qualität und Quantität bis zu einer Höhe von rund 30cm über Geländeoberkante festgestellt.
Ein höherer Schadensumfang in Qualität und Quantität war besonders an den feuchtigkeitsbelasteten Gebäudeseiten der Nord- und Westansicht des Gebäudes zu erkennen.
Ebenfalls konnten in diesen Bereichen netzartige Rissbildungen mit einem Risspaltmaß von ≤ 0,7mm erkannt werden.
Die Schadensursache am Sockelputz
Das vorliegende Schadensbild war auf eine nicht funktionstüchtige Abdichtung im Sockelbereich sowie einem stark saugenden Sockelputz zurückzuführen.
Durch den erhöhten Spritzwasseranfall der angrenzenden Geländeoberfläche kam es hier zu einer erhöhten Feuchtigkeitsbelastung bzw. durch die Gebäudepositionierung (West- u. Nordansicht) zu einem verzögerten Trocknungs- bzw. Kondensationsverhalten.
Auf Grund einer freigelegten Anschlussstelle an der Terrassenausgangstür konnte bereits eine nicht funktionstüchtige Abdichtungsebene festgestellt werden.
Die Pauschalaussage der Schadensbehebung
Auf Grund des derzeit vorliegenden Schadensbildes ist davon auszugehen, dass eine umlaufende Sockelputzsanierung erforderlich ist um die Funktionstüchtigkeit der Sockelabdichtung sicherzustellen.
Weitergehens werden die bereits vorliegenden Putzrisse von ≤ 0,7mm zu weiteren frostbedingten Hohlstellen im Sockelputz führen und wären somit im Sinne des fehlenden Schlagregen- bzw. Spritzwasserschutz als Mangel zu beseitigen.
Die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechtsgüter des Vertragspartners folgt aus § 241 Abs.2 BGB; die Haftung bei Missachtung aus § 280 Abs. 1 BGB. Gegenüber den Mietern könnte zudem eine deliktische Haftung aus § 823 Abs. 1 BGB wegen Beschädigung des Eigen-tums in Betracht kommen.
