Obacht ist geboten

Auf Grund des demografischen Wandels bzw. der derzeit vorherrschenden Immobiliensituation, begleiten wir vermehrt Immobilienveräußerungen mit einer kaufs- und/oder verkaufsbegleitende Beratung.
Aber nicht jedem ist bewusst, welche Verpflichtungen durch die EnEV2014 (EnergieEinsparVerordnung) bereits in diesem Prozess beachtet werden müssen.

Was ist zu beachten.

Denn bei Vermietung oder Verkauf regelt die EnEV 2014 bereits schon, welche Angaben in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden müssen.
Es müssen in der Anzeige Information enthalten sein um welche Art des Energieausweises es sich handelt. Ob ein Energiebedarfsausweis, in dem bereits schon Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erkennen wären. Oder um einen Energieverbrauchsausweis, welcher Angaben über die gesamte Verbrauchssituation der letzten 36 Monate des Gebäudes darstellt.

Wo ist der Unterschied und was ist Relevant

In einem Energieverbrauchsausweis sind jedoch keine wirklichen Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erfahren.
Ebenfalls sind in dieser Anzeige nicht nur die Werte des Energiebedarfs/Energieverbrauchs anzugeben, sondern auch die Art der Heizungsanlage bzw. das Baujahr bei Wohngebäuden und die ermittelte Energieeffizienzklasse.

Diese Infos müssen vorhanden sein

Ebenfalls wurde die Vorlagepflicht verschärft. Die Übergabepflicht des Energieausweises liegt nun vor dem Notartermin bzw. eine Kopie sollte zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung vorliegen und/oder einsehbar sein.

Eigentum verpflichtet auch für den neuen Besitzer

Aber welche Rechte und Verpflichtungen, gehen jetzt mit dem Immobilienerwerb auf den Käufer über.
Die Nachrüstpflicht der automatischen Steuereinheiten an Zentralheizungen, sollte eigentlich nicht mehr zur Diskussion stehen. Da hier die Nachrüstpflicht bereits schon bis zum Mai.2014 erfolgen sollte. Gleichermaßen gilt die Auflage als erfüllt, wenn die Vorlauftemperatur in Abhängigkeit von Zeit und Außentemperatur durch eine entsprechende Einrichtung des Fernwärmeversorger realisiert wird. Ist dieses nicht der Fall, also fehlt diese Ausstattung am Gebäude oder dem Versorger, muss dieses durch den Hauseigentümer sicher gestellt werden.
Somit geht dieses in die Verantwortung des neuen Hausbesitzers/-eigentümers über und sollte beim Hauskauf berücksichtigt werden.
Gleiches gilt im übrigen auch für die Verwendung von Thermostaten zur raumseitigen, automatischen Regelung.

Ups, noch mehr Verpflichtungen?

Auf Grund der zunehmenden Frostschäden und dem energetischen Wärmeverlust an Versorgungsleitungen, wurde auch hier eine Anpassung der Nachrüstpflicht gefordert bzw. zur Auflage gemacht.
Daher sind alle Versorgungsleitungen von Heizungen, Warmwasser und Klimaanlagen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Welche bis zum Zeitpunkt zum 01.05.2014 erfolgen sollte. Gleiches gilt für die Dämmmaßnahmen der obersten Geschossdecke bei nicht gedämmten Dachkonstruktionen, welches bis ende Dezember 2015 erfolgen hätte sollen. Da es aber eine Sonderregelung in diesem Bereich gibt, welche dem alten Hauseigentümer bei kleinen Objekten im Sinne der Unwirtschaftlichkeit und Eigennutzung freistellt, sind nicht in all den zu erwerbenden Gebäuden diese Maßnahmen realisiert worden.
Hier ist der neue Eigentümer dazu angehalten in einem Zeitraum von 2 Jahren der Nachrüstung nachzukommen. Dieses gilt im übrigen auch für Erben. Es sei denn, das Objekt wird zur Eigennutzung verwendet bzw. die Wirtschaftlichkeit kann im Nutzungszeitraum nicht erzielt werden.

Nachrüstpflicht, ….und jetzt wird ein Schuh draus

Aus unserer Sicht ist es aber als empfehlenswert zu titulieren dieser Nachrüstung nachzukommen. Schon alleine aus der versicherungsrechtlichen bzw. beitragsrechtlichen und wärmeverlusttechnischen Betrachtung.
Ebenfalls zu berücksichtigen wäre der erforderliche Austausch von alten Heizkesselanlagen. Alle Heizkessel welche vor dem 01.10.1978 verbaut wurden, dürfen im generellen nicht mehr genutzt werden. Alle verbauten Anlagen vor 1985 wären bis zum Jahre 2015 zu ersetzen. Und alle Kesselanlagen die nach 1985 verbaut wurden sind nach einem Zeitraum von 30 Jahren zu ersetzen. Auch hier gilt die Übergangszeit beim Eigentümerwechsel von 2 Jahren nach Erwerb der Immobilie.

Nicht zu vergessen, der Rest

Dieses wäre nur eine grob, angerissener Teil, welches vor dem Immobilienerwerb zu beachten wären.
Nach dem Kauf fallen jedoch in den meisten Fällen Renovierungs – und/oder Umbaumaßnahmen der eigenen Nutzungsvorstellung an. Welche Grundlage hier zu beachten sind, werden wir in einen weiteren/anderen Beitrag zu gegebener Zeit mal darstellen.

Gehen Sie diesen Schritt nicht alleine

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, es gibt einiges zu beachten bei einem Immobilien(ver)kauf……….“Daher Augen auf, beim Häuslekauf!“
Gehe Sie diesen essenziellen Schritt nicht alleine, sondern nehmen Sie sich einen Fachmann zur Seite, der täglich mit diesen Dingen zu schaffen hat. Oftmals kann man hier eine überschaubare Pauschalpreisvereinbarung mit dem Spezialisten treffen, welche vor immensen Unkosten schützen kann.
In diesem Sinne hoffe ich, dass ich Ihnen nützliche Informationen an die Hand geben konnte und wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie diesen Beitrag posten , liken und rege kommentieren würden, so dass eine breite Masse davon profitieren kann.