Archive : Bausachverständiger

ISH-Weltleitmesse für Wasser, Wärme u. Luft

Ich freue mich, euch mitteilen zu können, dass ich am 16.03.2026 von 11:30 bis 12:00 Uhr auf der Creator Stage der ISH-Weltleitmesse für Wärme-, Kälte- und Lüftungsanlagen in Frankfurt einen Bühnenauftritt zum Thema versicherte Leitungswasserschäden halten werde.

Ich werde meine Erfahrungen und Erkenntnisse im Bereich der primären Ursachen von Leitungswasserschäden und die damit verbundenen Kosten mit Ihnen teilen. Darüber hinaus werde ich aufzeigen, wie sich durch eine gezielte Prävention und Schadensregulierung Kosten einsparen lassen.

Ein weiterer Schwerpunkt meines Vortrags wird die Verwendung von Social Media als Gutachter und Sachverständiger sein. Ich werde Ihnen aufzeigen, wie sich Social Media in diesem Bereich nutzen lässt und welche Vorteile dies bietet.

Ich stehe auch gerne für Gespräche und Diskussionen zur Verfügung, sowohl nach meinem Auftritt als auch während der gesamten Messe. Ich freue mich darauf, viele inspirierende Kollegen und Interessierte zu treffen und meine Leidenschaft für dieses spannende und innovative Feld zu teilen.

Wenn Sie also auf der Suche nach neuen Einblicken, innovativen Ideen und interessanten Gesprächen im Bereich versicherter Leitungswasserschäden und der Verwendung von Social Media als Gutachter und Sachverständiger sind, schauen Sie unbedingt auf der ISH-Weltleitmesse in Frankfurt vorbei und besuchen Sie meine Bühnenpräsentation auf der Creator Stage. Ich freue mich darauf, Sie dort zu treffen!

#LUSTAUFHANDWERK-TREFFEN 2022

Bald ist es wieder so weit, dass sich Handwerker und Handwerkerinnen sowie Personen des öffentlichen Lebens und Protagonisten des Handwerk- sowie Immobilienbranche zusammenkommen zum alljährlichen Treffen von lustaufhandwerk. Diesmal trifft man sich in Koblenz

#lustaufhandwerk 2021 in Berlin

War genau, wie das Jahr zuvor in Düsseldorf, ein episches Feuerwerk des Zusammentreffens. Wobei in Berlin tatsächlich sogar landesübergreifend Handwerker und Handwerkerinnen aus der Schweiz und Österreich mit zur Mutterstadt gepilgert sind.

Wer oder was ist #lustaufhandwerk eigentlich

In erster Linie ist es eine Handwerks – Community auf Instagram, die vor Jahren durch Kristijan Cacis und Thorsten Moortz ins Leben gerufen wurde um junge Menschen für das Handwerk zu begeistern und hat rein gar nix mit diesem Kandidaten hier zu schaffen.

Mittlerweile ist es jedoch ein Selbstläufer durch die Handwerkerinnen und Handwerker der Community selbst geworden, welche täglich auf Instagram in Interaktion stehen.

Man unterstützt sich, hilft sich gegenseitig aus und löst gemeinschaftlich Probleme des Handwerkeralltags.

Auch neue Initiativen zur Bekämpfung des Fachkräftemangels im Handwerk, werden hier angegangen.

Werde ein Teil dieser Instagram Community

Melde dich noch heute an und verlinke dich mit @lustaufhandwerk oder mit meiner Person @bau.sv.lange , ich helfe auch gerne weiter und komme auch nach Koblenz.

Der genaue Termin und Anschrift der Location erfolgt in den nächsten Tagen.

Ich werde auf jeden Fall dort anzutreffen sein.

Gruß euer

Stefan

Was hat Corona mit Feuchtigkeit in der Wohnung zu schaffen?

Dieser Frage musste ich mich in der jüngsten Vergangenheit, als beauftragter Baugutachter aus Iserlohn öfters stellen lassen.

Daher möchte ich diesen Beitrag dazu nutzen, um meine Erfahrungen aus den vergangenen Tagen kund zu tun und zur offenen Diskussion einzuladen.

Feuchtigkeit und Schimmelbefall in der Wohnung

Diese Art der Aufträge nahmen seit dem Jahr 2019/2020 vermehr zu. Auftraggeber beauftragten mich die Herkunft der Feuchtigkeit an Schlafzimmerdecken, Schlafzimmerwänden sowie Fenster – Bereiche auf den Grund zu gehen.

Feuchtigkeitsmessung in Wohnung

Durch Mieter oder Wohnungseigentümer wurden Wassertropfen an Zimmerdecken (besonders Schlafzimmerdecken) und Fensterscheiben festgestellt.

Aber auch der Schimmelbefall an Fußbodenleisten oder hinter Schlafzimmerschränken wurde vermehrt als Auftragsgrundlage genannt.

 

Richtig lüften und Schimmelbildung vermeiden

Diese Aussage hat wohl vermutlich jeder Mieter in solch einem Fall mit Feuchtigkeit in der Wohnung von seinem Vermieter zu hören bekommen.

Jedoch vergessen viele Vermieter und Hauseigentümer, dass ihre Mieter berufstätig sind und den Lüftungsempfehlungen des Umwelt Bundesamtes oder auch der Verbraucherzentrale nur sehr schwer gerecht werden können.

Es wird empfohlen 3- bis 4-mal täglich rund 10 bis 20 Minuten durch Stoßlüftung einen Luftaustausch in der gesamten Wohnung vorzunehmen.

Kann Nutzerverhalten vom Vermieter vorgeschrieben werden?

Vermieter hingegen erfahren oftmals kein Verständnis von ihren Mietern, da diese ja nun mal Miete bezahlen um die Wohnung nach ihren Vorstellungen nutzen zu können.

Auch Aussagen wie Zitat; „wer kommt dann bei den Energiekosten für das stetige wieder aufheizen der Wohnung auf?“ werden Vermietern sicherlich allzu bekannt sein.

Gerade jetzt wo diese Kosten exorbitant in die Höhe schnellen.

Im Allgemeinen wird es sich auch für den Vermieter als schwierig gestalten dem Mieter ein Nutzungsverhalten vorzuschreiben, solange dieses nicht von einer üblichen Nutzung abweicht oder strafrechtlicher Natur ist.

Mangelhafte Wohnung vs. Falsches lüften

Aber ist es tatsächlich nur dem falschen Nutzerverhalten bzw. dem falschen lüften oder der mangelhaften Wohnung geschuldet.

Dieses kann ich aus meiner deutschlandweit tätigen Baugutachter – Tätigkeit verneinen.

Denn es handelt sich zum überwiegenden Teil um ursachenübergreifende Schadensphänomene, die es in meiner Arbeit als Bausachverständiger zu ermitteln gilt.

Ursachen von Schimmel und Feuchtigkeit in Wohnungen

Die verschiedenen Ursachen für aufkommenden Schimmelbefall und Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen sind;

  • Geometrische Wärmebrücken
  • Konstruktive Wärmebrücken
  • Positionierung u. Ausrichtung des Gebäudes
  • Unterdimensionierte bis fehlende Heizungsanlagen
  • Unterdimensionierte bis fehlende Lüftungsanlagen
  • Nutzerverhalten
  • Lüftungsverhalten
  • Konstruktive Gebäudemängel u. Gebäudeschäden

Wärmebrückendetail Raumklimamessung Oberflächentemperatur

Um nur mal einen kleinen Teil der Ursachen zu benennen, welche als Ursache zum Tragen kommen könnten.

Oberflächentemperaturmessung Taupunkttabelle

 

Was verursacht den Schimmelbefall in der Wohnung?

Um sich dieser Frage zu widmen, sollte man sich zuerst mit Grundsätzen der Bauphysik beschäftigen.

Zuerst einmal ist anzumerken, dass stetig Feuchtigkeit in unterschiedlicher Qualität und Quantität am Baukörper vorhanden ist und sich nicht gänzlich vermeiden lässt.

Diese entsteht im Baukörper bereits schon durch die normale Nutzung (kochen, baden, atmen…) und wird natürlich durch übermäßige Beanspruchung (nasse Wäsche aufhängen in der Wohnung etc.) erhöht.

Von außen wirken im allgemeinen witterungsbedingte Feuchtigkeit (Schlagregen, Nebel, Flugschnee etc.) sowie im Bodenbereich aufstauendes Sickerwasser, Spritzwasser oder sogar Grundwasser auf die äußere Gebäudehülle ein.

Diese besagte Feuchtigkeit wird durch die Umgebungsluft sowie den Baukonstruktionen selbst aufgenommen und gespeichert.

Warme Luft kann daher viel Feuchtigkeit im gasförmigen Aggregatzustand aufnehmen, welches auch für porenlastige Baustoffe (Mörtelfugen, mineralische Putze etc.)  gilt.

Jetzt geschieht folgendes;

  • Warme Raumluft nimmt viel gasförmige Flüssigkeit auf
  • Wärme wandert nunmehr zum kälteren Punkt
  • Warme Raumluft mit viel Feuchtigkeit wandern über die Gebäudehülle zum kälteren Äußeren (besonders in der Winterperiode) und verliert über jede Konstruktionsschicht an Temperatur (Transmissionsverlauf)
  • Kalte Luft kann jedoch nicht mehr so viel Feuchtigkeit speichern, sodass der Aggregatzustand von gasförmig in flüssig wechselt (der sogenannte Taupunkt) und Kondenswasser entsteht.
  • Dieser Taupunkt sollte daher soweit wie möglich an der äußeren Gebäudehülle positioniert werden, sodass durch Temperatur/Sonneneinwirkung eine Austrocknung der Gebäudehülle realisiert werden kann.

Aufgrund der zuvor benannten Ursachen, kann dieser Taupunkt immer mehr ins Gebäudeinnere positioniert werden.

  • Zum Beispiel, dass der Konstruktionsaufbau eine schnellen Temperaturabfall begünstigt (konstruktive Wärmebrücke)
  • Oder Gebäudeunterführungen/Gebäudeecken oder sonnenabgewandte Gebäudefronten einen schnelleren Temperaturabfall aufweisen (geometrische Wärmebrücke)
  • Durch das Nutzerverhalten mehr Feuchtigkeit im Gebäudeinneren produziert wird.
  • Durch unterdimensionierte Heizungsanlage keine ausreichende Raumtemperatur erzielt werden kann.
  • Das fensterlose Räume keine technische Belüftung aufweisen.

Um nur mal einen geringen Teil der Taupunktverschiebung zu benennen.

Taupunktverschiebung und sein Schimmelbefall

Wenn nunmehr aus den zuvor benannten Gründen keine ausreichende Austrocknung der Gebäudehüllen realisiert werden kann, beginnt der Prozess des Folgeschadens.

Denn Schimmel benötigt in erster Linie drei Grundlagen um zu gedeihen;

  • Temperatur
  • Feuchtigkeit
  • Nährboden

Da die Beeinflussung von Temperatur (behagliches Raumklima) und Nährboden (Tapeten, Holzbekleidungen etc.) eher kontraproduktiv zum Wohnbehagen führen, wäre der Augenmerk auf die Feuchtigkeit zu richten.

Daher ist es unabdingbar durch einen Fachmann die Gewichtung der Schadensursache bestimmen zu lassen, sodass durch diesen die geeigneten Maßnahmen empfohlen werden können um den Baukörper langfristig zu schützen.

Fazit

Bei allen Konstruktionen sollte die Taupunktposition soweit wie möglich vom Wohnbereich weg positioniert werden und so positioniert/konstruiert werden, dass eine eigenständige / bestmögliche Austrocknung (besonders in der warmen Jahreszeit) realisiert wird.

Und was hat Corona damit zu tun?

Hier geht es um das veränderte Nutzerverhalten. Auf Grund der pandemischen Lage und dem daraus resultierenden Home-Office, wurde dieses in vielen Fällen aus optischen Gründen in den kältesten Raum der Wohnung platziert.

  • Dem Schlafzimmer

Bei vielen meiner zu bewertenden Schimmelschäden konnte ich dieses feststellen, was somit zu einer höheren Feuchtigkeit auf Grund der Anwesenheit, sowie einem geringeren Heiz- und Lüftungsverhalten führte. (Denn niemand sitzt gerne im Kalten bzw. schläft gerne im zu Warmen).

Wenn nunmehr noch konstruktive Belange negativ auf die vorliegende Nutzung einwirkenden, war der Streit zwischen Mieter und Vermieter vorprogrammiert.

Zusammenfassend

Es ist also zu erkennen, dass es sich zum überwiegenden Teil immer um mehrere Faktoren handelt, die auf eine Schadens- oder Mangelsituation einwirken.

Daher ist es ratsam sich einen Fachmann in diesem Gebiet anzuvertrauen, der den Beteiligten klar darstellen kann, welche Ursache welcher Gewichtung zu zuordnen ist.

Denn nur dann sind alle in der Lage, konstruktive auf die vorherrschende Ursache Einfluss zu nehmen.

Wie ist eure Meinung zu diesem Thema bzw. welche Erfahrungen habt ihr in der Vergangenheit diesbezüglich gemacht.

Ich würde mich sehr über einen regen Austausch freuen.

Bis dahin verbleibe ich wie gewohnt mit freundlichen Grüßen aus dem Sauerland euer Stefan Lange

Jahresrückblick 2021

Mit diesem Video möchten wir nicht nur einen kleinen Einblick in unser gleich ausklingendes Jahr 2021 ermöglichen, sondern auch ein dickes Dankeschön an unserer Mitmenschen da draußen.
Ich denke jeder von uns hat einen eigenen bitteren Beigeschmack für dieses Jahr.
Jedoch haben Adjektive, wie ich bereits einem Freund mitgeteilt hatte einen sehr angenehmen Vorteil, sie besitzen immer einen Gegensatz.Nach schlecht kommt gut, nach kalt kommt warm etc. somit kann das gute Jahr 2022 ruhig kommen.
Lasst usn die Ärmel hochkrempeln und gemeinsam das Jahr 2022 gestaltet und zwar ganz nach unseren Vorstellungen.In diesem Sinne wünschen wir allen einen guten Rutsch ins neue Jahr und viel Gesundheit und Optimismus.

Eure Langes

DANKE…….

Dieses Jahr war recht turbulent und das beziehen ich nicht auf unsere unternehmerischen Belange, sondern auf die äußeren Umstände.

Denn unser Geschäftsjahr war eines mit der erfolgreichsten der letzten Jahre und das verdanken wir jenen die uns ihr Vertrauen gewidmet haben.

„Dafür möchten wir uns ganz herzlichst bei euch bedanken!“

Im Ahrtal waren wir mit unserem Unternehmen nur ehrenamtlich für Betroffene und Berufskollegen im Einsatz und wir haben pingeligst darauf geachtet kein Geld am Leid anderer zu verdienen.

Dieses hat uns verändert, auch bezüglich unserer zukünftigen Firmenpolitik aber dazu mehr im Jahr 2022.

Zusammenfassend möchten wir uns daher nochmals bei jeden von Euch bedanken und freuen uns schon darauf mit euch gemeinsam die Normalität uns wieder zurückzuerobern.

In diesem Sinne eure Familie  Lange

Demenzkranker Vater verursacht Leitungswasserschaden

Wie versprochen kommt nun der Beitrag, welcher sehr knapp auf den zweiten Platz in unserer Umfrage bei Instagram unter bau.sv.lange gelandet ist. Hier wollte ich euch näherbringen, warum der demenzerkrankte Vater des Gebäudeeigentümers einen ersatzpflichtigen Leitungswasserschaden im Sinne der Versicherungsbedingungen der Gebäudeversicherung gezaubert hat.

Wie bereits schon unschwer zu erkennen ist, benötigt es nicht immer eine versicherte Ursache um einen versicherten Leitungswasserschaden im Sinne der Gebäudeversicherungsbedingungen vorliegen zu haben.

Denn Schadensursache und Folgeschaden durch Wasseraustritt werden unabhängig von einander behandelt und reguliert.

Sowie auch in diesem Falle, wo der demenzerkrankte Vater in seiner Überforderung den Duschkopf abriss und das gesamte Dachgeschoss aus der Dusche heraus unter Wasser setzte.

Wenn dieses erstmalig vorkommt, sollte es kein Problem darstellen, dieses über die Gebäudeleitungswasserversicherung zum Neuwert (wenn vereinbart) regulieren zu lassen. Beim mehrfachen Vorkommnis, wird der Versicherer sicherlich prüfen ob eine fahrlässige oder grobfahrlässige Obliegenheitsverletzung nicht zu einer Kürzungsquote führen könnte. Sollte es jedoch zur Regelmäßigkeit kommen, dann wird sicherlich die Rechtsprechung auch mal den Vorsatz genauer prüfen. (keine Rechtsbelehrung, bin ja kein Jurist)

Aus welchen Leitungen kann Leitungswasser bestimmungswidrig austreten?

Versichert sind alle Rohre und damit verbundenen Schläuche und Vorrichtungen innerhalb des Gebäudes die der Zu- oder Abwasserleitung dienen. Heizungs- und Klimaanlageleitungen sowie Wasserlösch- und Berieselungsanlage. Ja sogar Wasserbetten und Aquarien.

Außerhalb des Gebäudes, können Leitungen über Zusatzklauseln bei diversen Versicherungen mitversichert werden.

Es ist unerheblich ob die Schadensursache überhaupt versichert ist.

So wie auch im besagten Falle.

Wenn Ihr Fragen und/oder Anregungen habt, gerne nachfolgend.

In diesem Sinne…..

Betriebshaftpflicht und ihre Tücken

Telefonmarathon mit den Juristen

Ihr wolltet wissen, was zu diesem 2-tägigen Telefonmarathon geführt hatte. Es war ein umfangreicher Haftpflichtschaden an drei Gewerbehallen an denen eine Photovoltaikanlage nicht nach den anerkannten Regeln der Technik montiert wurde durch einen Subunternehmer als Erfüllungsgehilfen

Kurz nach der Montage drang Niederschlagswasser ein und verursachte an zwei Hallen, Nässeschäden am Betriebsinventar.

Dadurch das der Subunternehmer ein Erfüllungsgehilfe war, musste dieser ebenfalls gegenüber dem Generalunternehmer haften, was bei einem Verrichtungsgehilfen (z.B. Mitarbeiter) nicht der Fall gewesen wäre.

In diesem Beitrag möchte ich daher kurz auf die Besonderheiten des Tätigkeits- u. Bearbeitungsschaden (wenn vertraglich vereinbart in Betriebshaftpflicht) nehmen, sowie dem versicherten Folgeschaden und Begleitschaden sowie dem nicht versicherten Erfüllungsschaden.

Und ganz wichtig im Haftpflichtschaden kann kein Anspruch zum Neuwert erhoben werden, sondern nur die Regulierung zum Zeitwert.

Beweissicherung am Campus

Im wahrsten Sinne des Wortes, stand ich hier dem Sachverständigenkollegen / Marc Schütt,  als Flügelmann zur Seite und unterstützte diesen mit Drohnenaufnahmen in einem vorsorglichen Beweisischerungsverfahren an einem Campusgelände in Köln.

Mit Einsatz der Drohnen und Hubfahrzeugen wurden hier über hunderte von Fensterbeschädigungen erfasst und ausgewertet und zum späteren Zeitpunkt schriftlich dokumentiert.

Schäden im WDVS durch Schlagregen und Kondensat

Bei dem zu bewertenden Objekt handelte es sich um ein in den 60er Jahren erstelltes Reihenendhaus.

Durch die Eigentümer wurde nach Ablauf der Gewährleistungsfrist farbliche Abweichungen in einem vor 6 Jahren angebrachten Wärmedämmverbundsystems festgestellt.

Die Ausrichtung der Fassade war westlich und somit der Wetterschlagseite zugewandt.

Schadensbild durch Verfärbungen im WDVS

Das Schadensbild befand sich essenziell, mittig der benannten Westfassade zwischen dem Erd- und Obergeschoss nahe der Geschossdecke.

Keilförmig verliefen hier die verdunkelten Farbabsetzungen waagerecht und senkrecht im Bereich der darunter angeordneten Dämmplatten bestehend aus expandierte Polystyrolplatten in verklebter Form.

Zusätzlich konnte Hohlstellen und Putzausbrüche in unterschiedlicher Qualität und Quantität in diesen Bereichen festgestellt werden.

Schadensursache der Verfärbungen im WDVS

Bei der Schadensursache ist davon auszugehen, dass es sich hierbei um ursachenübergreifende Schadensphänomene handelt.

Denn verwunderlich sollte hier die fehlende Schlagregensicherheit nach bereits so kurzer Nutzungsphase des Oberflächenputzes sein.

Nach Aussage der der Eigentümer wurde das Wärmedämmverbundsystem direkt auf die ehemalige Fassadenbekleidung aufgebracht.

Hierbei handelte es sich um eine Spaltklinkerfassade in vollflächiger Verklebung.

Da sich das Schadensbild essenziell im Bereich der Geschossdecke befand, geht der beauftragte Sachverstände von einer zusätzliche Kondensatbelastung durch Wärmebrücken im Ischelbereich (Übergang Wand zur Decke) sowie Boden zur Wand aus.

Durch die unterschiedlichen Volumenveränderungen der eingelagerten Feuchtigkeit sowie unterschiedliche Trocknungsverhalten, kam es zusätzlich zu Oberflächenputzbeschädigungen.

Offene Putzstellen führten Weitergehens zu einem mangelhaften Schlagregenschutz und zu einer zusätzlichen Befeuchtung.

Weitere Vorgehensweise

Als weiterführende Untersuchungen werden hier nunmehr Bauteilöffnungen erfolgen einschl. Kondensationsberechnungen.

So dass nachträglich ermittelt werden kann in welchem Umfang bzw. in welchen Bereich des Konstruktionsaufbaus der Taupunkt angesiedelt ist.

Derzeit ist davon auszugehen, dass eine wertsteigernde Sanierung der gesamten Fassade als unumgänglich zu betrachten ist.

Schadensursache bei abgerissenen Sockeleinfassungen vom keramischen Bodenbelägen

Zu Grunde lag eine Schaden- u. Mängelerfassung vor Ablauf der Gewährleistungsfrist an einem vier Jahre alten Neubau.

Hier wurde durch das beauftragte Sachverständigenbüro das Objekt im Gesamten in Augenschein genommen und Mängel bzw. daraus resultierende Schäden in Ursache und Umfang erfasst und bewertet.

Die Schadensfeststellungen keramischen Bodenbelägen

Im überwiegenden Teil der Raumeckbereiche im Erd- u. Obergeschoss der keramischen Bodenbeläge in Flur und Badezimmer wurden Fugenaufrisse in unterschiedlicher Qualität und Quantität mit einem mittleren Spaltmaß von rund ≥ 2mm bis ≤ 4mm zwischen Boden- und Sockelfliese festgestellt.

In Teilbereich des Flur- und Treppenhausbelags wurden sogar Sockelfliesen vom Wandbereich gänzlich abgelöst.

Dichtspritzstoffe wiesen in der Sockelkonstruktion der zuvor benannten Bereiche daher kein geschlossenes Deckbild mehr auf.

Die Schadensursache der abgerissenen Sockeleinfassung

Der vorbeschriebene Abriss bzw.  Klaffungen in den Randfugen der Bodenbeläge resultieren aus einem Schwindvorgang des Estrichs nach dem Einbau der Beläge.

Auf Grund der kraftschlüssigen Verbindung zwischen Belag und Estrich wurde dessen Möglichkeit zur Formänderung in seiner Ausdehnung behindert.

Die Verwölbung des Estrichbelags in Form seines Schwindverhaltens führte daher zum absinken der Ränder bzw. Abriss der Fugenkonstruktionen.

Die Pauschalaussage der Schadensbehebung

Eine Instandsetzung von nachträglich verformter Beläge erfolgt zweckmäßigerweise erst nach Abklingen der Verformungen.

Vielfach reicht eine Neuverfugung oder ein Tiefersetzen der Randeinfassungen bei solch einem Schadensbild aus.

In wie weit ein abschneiden der Randbereich des Estrichs erforderlich ist, wäre stetig nur an Hand einer Freilegung dieser Bereiche und Beurteilung der Einzwängungen abschließend zu beurteilen.

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