März 26, 2020März 26, 2020Recht, Wissenswertes

Auskunftspflicht des Versicherungsnehmers

Dieser Betrag soll dazu dienen, mal wieder Licht ins Dunkel zu bringen.

Denn es ist ein Irrglaube, dass die Versicherungsgesellschaften oder dessen Auftragsgehilfen dazu verpflichtet sind einen Schaden in Ursache und Umfang für den Versicherungsnehmer zu erfassen.

Somit laufen Sie als Versicherungsnehmer große Gefahr, wenn Sie der Meinung sind, die Versicherungsgesellschaften ist hier in der Schuld schnellstmöglich zu agieren.

Sie als Versicherungsnehmer sollten zwei Grundsätze niemals aus den Augen verlieren nach Eintritt eines Schadensfalles.

Erstellen Sie eine Fotodokumentation des Schadens.
1. Auf meiner Internetseite in der Rubrik „Wissenswertes“ unter Versicherungsschaden – Was ist zu tun ? können Sie in Erfahrung bringen, auf was Sie alles achten sollten.
Kommen Sie schnellst möglich ihrer Schadensminderungspflicht nach.
1. Wenn eine aussagekräftige Fotodokumentation erstellt worden ist, ergreifen Sie Not-/Erstmaßnahmen um den Schaden so gering wie möglich zu halten oder weitere Schäden zu verhindern. (Diese Kosten sind durch den VR immer gedeckt)

Stefan Lange 0

Februar 10, 2020Februar 10, 2020Recht, Wissenswertes

Sturmtief „Sabine“

Das Sturmtief ist gerade vor ein paart Stunden über uns hinweggezogen.

Witziger Weise, hat es uns diesmal auch erwischt. Nach einem mächtigen Krachen, lag auch schon die Fichte des Nachbarn bei uns im Garten.

Was ist zu tun nach einem erlittenen Sturmschaden

Wie ich bereits in einem älteren Beitrag aus 2018 unter „ Versicherungsschaden – Was ist zu tun ?“

geschrieben hatte, gibt es ein paar Dinge zu beachten.

Melden Sie den Schaden ihrer Versicherung
Machen Sie ausreichend Fotos
1. Eine Gesamtaufnahme
2. Eine Teilaufnahme in einem Sichtabstand von 2-4 m
3. Eine Detailaufnahme in einem Sichtabstand von 0,5 – 1,0m
Kommen Sie ihrer Schadensminderungspflicht nach, in dem Sie Notmaßnahmen beauftragen.
1. Offene Dächer mit einer Plane abdecken
2. Gefahrenstellen absichern
Danach überlegen Sie sich, in welcher Form Sie den Schaden regulieren lassen wollen.
1. Möchten Sie den Schaden selbst reparieren, dann machen Sie dem Versicherer eine Auflistung ihrer zu erwartenden Arbeitsstunden einschl. zu erwartenden Materialkosten.
2. Möchten Sie das der Schaden durch einen Handwerker behoben wird, dann holen Sie sich schon einmal Angebote ein. Wichtig ist, dass sich die Kosten nur auf die erforderliche Instandsetzung beziehen.
3. Möchten Sie den Schaden fiktiv, sprich in einer pauschalen Regulierungsvereinbarung abrechnen, dann sollten Sie sich ebenfalls Angebote durch den Handwerker organisieren. Denn die fiktive Regulierung bezieht sich auf rund 60-70% der schadensbedingten Aufwendungen durch einen Handwerker.

Wenn Sie gar nicht weiter kommen, schreiben Sie uns einfach an. Wir werden Ihnen schnellst möglich antworten via Mail, wie Sie am besten vorgehen sollten.

Stefan Lange 0

Juni 11, 2019Februar 2, 2020Recht, Recht, Thema der Woche, Wissenswertes

Kein versicherter Hagelschaden

Es ist gerade ein paar Stunden her, als die ersten Berichte über die verheerenden Unwetterereignisse in Bayern berichteten.

Und genauso schnell konnten wir in die ersten entsetzten Gesichter blicken, als die Worte fielen;

„Hierbei handelt es sich um keinen ersatzpflichtigen Schaden!“

Was war passiert……

Die Schadenssituation ergab sich wie folgt;

Durch den erheblichen Hagelniederschlag, war binnen Sekunden die gesamte Glasdachfläche eines Wintergartens bedeckt.

Durch die vorhandene Dachneigung und den vorliegenden warmen Temperaturen, rutschte die gesamte Hageldecke bis in die Rinne und verstopfte dort den Ablauf.

Das Niederschlagswasser staute sich ebenfalls binnen Sekunden auf und suchte sich den nächst möglichen Weg. Unglücklicherweise direkt in den Innenbereich des Wintergartens.

Dort verursachte das eindringende Niederschlagswasser einen immensen Nässeschaden an Gebäude und Hausratsgegenstände.

Ist das nicht ein Elementarschaden?

Irrtümlicherweise gehen aus unseren Erfahrungen heraus die Versicherungsnehmer grundsätzlich davon aus, dass es sich hierbei um einen versicherten Elementarschaden handelt.

Ein Elementarschaden bezieht sich aber nur auf die Beschädigungen durch Blitzeinschläge und dessen Überspannungsschäden oder aber wen stehende bzw. fliesende oberirdische Gewässer über die Ufer treten und das versicherte Grundstück überflutet wird.

Ein Rückstau der Dachrinne hingegen, stellt keinen Elementarschaden dar.

…..dann ist es ein versicherter Leitungswasserschaden!

Auch das ist weit gefehlt. Sicherlich beschreibt der ersatzpflichtige Leitungswasserschaden, dass das Wasser bestimmungswidrig aus den vorhandenen Gebäudeleitungen ausgetreten sein muss.

Doch der überwiegende Teil der Gebäudeversicherer grenzen Regenwasserleitungen im Deckungsschutz aus. Leitungen die sich außerhalb des Gebäudes befinden sind sogar bei fast allen Verssicherungsunternehmen ausgeschlossen.

Wenn man also Glück hat, genießen die innenliegenden Abwasserleitungen eventuell einen Deckungsschutz.

Hier könnte man dann prüfen, ob der verursachte Nässe- und Hausratsschaden eventuell Deckungsschutz genießt.

Was kann ich tun?

In erster Linie ist es als oberste Priorität für Verssicherungsnehmer darauf zu achten, dass der Rückstau nicht durch eine verunreinigte Rinne entstanden ist. Denn dann kommt auch noch eine Obliegenheitsverletzung dazu, welche den Versicherungsunternehmen das Recht einräumt, Regulierungen der schwere nach zu Quoteln , sprich in der Regulierung zu mindern.

Wenn möglich sollte man auf innenliegende und/oder verdeckte Entwässerungsanlagen verzichten. Sollte dieses aus baurechtlichen Gründen nicht möglich sein, sollte man besonders in den Wintermonaten eine Begleitheizung in der Rinne anbringen. Auch Schneefanggitteranlagen haben sich als nützlich erwiesen.

Auf Grund der klimabedingten Veränderungen, raten wir auch jeden Versicherungsnehmer sich ausgiebig von seiner Versicherung/Vertrauensmann detailliert beraten zu lassen und seine Policen auf die jeweilig erforderlichen Ansprüche anpassen zu lassen.

Sind noch Fragen offen?

Scheut euch nicht, eure Fragen an uns zu richten. Wir versuchen, soweit es uns möglich ist Rede und Antwort zu stehen.

Ebenfalls interessieren uns auch eure Erlebnisse. Schön wäre auch, wenn wir diese als Grundlage für weitere Beiträge nutzen dürften.

In diesem Sinne würden wir uns über eine rege Teilnahme von euch sehr freuen.

Stefan Lange 0

Dezember 7, 2018Januar 24, 2020Recht, Wissenswertes

Der bloße Verdacht auf Schimmel reicht nicht aus

Wie in der Pressemitteilung vom Bundesgerichtshof aus dem Verhandlungstermin am 5.Dezember 2018 ( VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 ) bekannt gegeben wurde, reicht der bloße Verdacht auf Schimmelpilzbildung für eine Mietminderung nicht aus.

Was war Grundlage des Rechtsstreites

Geklagt hatten zwei Mieter aus Glinde, die in einer Mietzins angepassten Wohnung eine Mietzinsminderung auf Grund schlechter energetische Konstruktionsbereiche (Wärmebrücken) klagten.

Die benannten Konstruktionsbereiche wiesen eine potenzielle Schimmelpilzgefahr bei nicht ausreichender Belüftung bzw. Beheizung des Baukörpers auf.

Entschieden wurde daher

Das der bloße Verdacht auf Schimmelpilzbefall bzw. ein zu erwartender Eventualschaden als Grundlage nicht ausreichend zu titulieren ist, eine Mietminderung zu realisieren.

Vor allem dann nicht, wenn die Miete bereits den wohnlichen Grundlagen dementsprechend gemindert angepasst wurde.

Unserer Meinung nach

….wäre aber immer individuell zu prüfen ob diese energetischen Erforderlichkeiten bei Vertragsabschluss den Mietern bekannt gegeben wurden.

Des Weiteren ob die energetischen Maßnahmen auch dem damaligen Stand der Technik entsprachen.

Lassen Sie sich daher technisch und rechtlich beraten.

Ihre Stefan Lange

Stefan Lange 0

Dezember 1, 2018Januar 24, 2020Recht, Wissenswertes

Wieviel Schaden wird von Versicherungen anerkannt?

Erst in dieser Woche wurden wir wieder in unserem Unternehmen, der ILS-Bau-Consulting UG. (haftungsbeschränkt), mit dieser Frage konfrontiert.

In welchen Umfang handelt es sich um einen ersatzpflichtigen Schaden und wo beginnt die nicht hinzunehmende Vollkaskomentalität des Anspruchstellers.

Ein ewig leidiges Thema zwischen Anspruchsteller sowie Verssicherungsgesellschaft. Und zwischen den Fronten der beauftragte Sachverständige.

Aktuelles Schadensbeispiel

In einem aktuell zu beurteilten Schadensfall, handelt es sich um einen Kfz-Anprallschaden an einer Gebäudeaußenwand, bestehend aus einem Wärmedämm-Verbund-System.

Hier fuhr ein Versicherungsnehmer beim rangieren in eine Parkbox gegen die Gebäudeaußenwand und deformierte die darunterliegende Dämmungslage auf einer Fläche von rund 1 m² im WDVS.

Unsere Aufgabe lag darin, den gemeldeten Schaden in Ursache und Umfang zu beurteilen und zu bewerten.

Das vorliegende Angebot des eingeschalteten Unternehmers, lag bei Sage und Schreibe rund 9.000,- € brutto. Durch diesen wurde ein Pauschalpreisangebot für reinigen, abkleben, grundieren und neu verputzen in einem Stück angeboten.

Angebote müssen prüfbar sein

Das zuvor beschriebene Pauschalpreisangebot, mag zwar im ersten Moment für den Auftraggeber eine Art der Preissicherung darzustellen. Doch in unzählig betreuten Fällen aus unserem Unternehmen führen diese Grundsätzlich im Nachhinein zu Problemen.

Denn diese Pauschalpreisangebote beinhalten in den seltensten Fällen bzw. nach unseren Erfahrungen niemals eine Aussage über Massenangaben und/oder detaillierte Angaben zur Ausführung der Leistungen selbst.

So wie auch in diesem Fall. Die Leistungstexte sind zwar stetig sehr ausschmückend beschrieben, beinhalten aber keine essenzielle Aussage, was tatsächlich vertraglich geschuldet ist. Für den Unternehmer GUT, für die Auftraggeber oder auch die Versicherungsgesellschaften nicht akzeptabel.

Denn auf Grundlage der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) sowie auch dem BGB (Bürgerlichen Gesetzbuch) ist ein Angebot so aufzustellen, dass für den Auftraggeber nachvollziehbar ist Was, Wieviel und in Welcher Ausführung er seine Leistungen bekommt. Mittlerweile ist sogar eine Aufgliederung zwischen Material- und Arbeitsaufwand erforderlich.

Daher Vorsicht!

Aber wieviel ist nun tatsächlich Schadens- bzw. Regulierungsrelevant?

In erster Linie sollten man sich an folgender Aussage orientieren.

Der Ersatzanspruch besteht auf die beschädigte Sache nach gleicher Art und Güte, wie vor Schadenseintritt in wirtschaftlichster Ausführung.

Das soll bedeuten, dass nicht der Ersatzanspruch auf die beschädigte Sache selbst besteht, sondern auch vergleichbare Dinge verwendet werden dürfen und können.

Bei der Frage zur Wirtschaftlichkeit, empfehlen wir den Anspruchsberechtigten sich Grundsätzlich mit der Frage zu beschäftigen:

„Wieviel würde ich persönlich tatsächlich umsetzen, wenn die Kosten nicht durch einen Dritten, sondern durch meine Person selbst getragen werden müsste?“

Viele würden dann, wie auch in dem hier beschriebenen Fall, sich nicht mehr auf die Erneuerung der gesamten Gebäudeaußenwand beziehen, sondern ernsthaft über eine angemessene, partielle Instandsetzung nachdenken.

Partielle Instandsetzung ist oft maßgeblich

Spätestens JETZT, wenn die Anspruchstellerseite auf die partielle Instandsetzungsmöglichkeit hingewiesen wurde, kommt oftmals und auch verständlicherweise das Bedenken auf;

„Flickschusterei?…….wie soll das denn hinterher aussehen?“

Unabhängig davon, dass gute Fachunternehmer mittlerweile in der Lage sind, partielle Instandsetzungen so wiederherzustellen, dass keine partielle Absetzung zu erkennen sind, ist dieses für das Versicherungsrecht erst einmal unerheblich.

Fast alle Versicherungsgesellschaft beschäftigen sich in erster Linie mit der Frage, handelt es sich um einen ersatzpflichtigen Schaden und wenn JA, wie und in welchem Umfang ist dieser wiederherzustellen möglich. Und genau auf diese Fragestellung erfolgt auch der Umfang der Regulierung.

Sollten nunmehr im Nachgang tatsächlich optische Beeinträchtigungen vorliegen, können diese über das Zielbaumverfahren Aurnhammer/Oswald ermittelt und geltend gemacht werden. Dieses kann aber nicht bereits im Vorfeld pauschal vorausgesetzt werden, sondern ist nachträglich essenziell nachzuweisen.

Eine Kompletterneuerung ist auch mit Vorsicht zu genießen.

Von vielen Anspruchstellern wird oftmals der berechtigte Regulierungsgrundsatz „Abzug Alt für Neu“ unberücksichtigt gelassen.

Denn mit diesem Abzugsverfahren sollen wertsteigernde Übervorteilungen zum Ausgleich gebracht werden. Und diese beruhen nicht nur auf die finanzielle Übervorteilung, welche die beschädigte Sache vor Schadenseintritt vielleicht nicht mehr wert war, sondern kann sich auch auf die verlängerte Nutzungsphase eines Bauteils beziehen.

Wobei sich Abzüge Neu für Alt nicht nur auf Kompletterneuerungen orientieren, diese finden auch bei partiellen Instandsetzungen Anwendung.

Zusammenfassend

Sollten Sie sich daher bewusstmachen, was tatsächliche eine faire Forderung darstellt.

Des Weiteren kontrollieren Sie ihre Angebote auf Prüffähigkeit. Holen Sie sich nicht nur ein Angebot ein. Kostenvoranschläge sind meist kostenpflichtig, werden aber von den Versicherungsgesellschaften getragen.

Schauen Sie auch ruhig mal unter https://baugutachter-lange.de/versicherungsschaden-was-ist-zu-tun/ nach, was Sie alles bei einem Versicherungsschaden als Versicherungsnehmer oder Anspruchsteller beachten sollten. Oder rufen Sie uns an bzw. schreiben Sie uns einem Mailbenachrichtigung, wir helfen Ihnen garantiert weiter.

Ihre

ILS – Bau – Consulting UG. (haftungsbeschränkt)

Das deutschlandweit tätige Netzwerk aus

Baugutachtern & Immobiliensachverständigen

Stefan Lange 0

Oktober 31, 2018Februar 2, 2020Baumängel & Bauschäden, Wissenswertes

Wann wird der Riss in der Wand zum Problem ?

Ein Riss in der Gebäudewand, kann beim Hauseigentümer schnell zur Verunsicherung führen. Doch nicht jeder Riss führt unweigerlich zum Zusammenbruch des Gebäudes. Auch die Schadensgründe könne so unterschiedlich wie banal sein.

Einer Vielzahl der Risse kann man jedoch mit einfachen Mitteln und Methoden entgegenwirken und vorbeugen.

Dazu ist es aber wichtig, die Ursache genau zu definieren und darauf aufbauend die Instandsetzungen und Präventionen zu bestimmen.

Ursachen der Risse

Die Schadensgründe sind in den unterschiedlichsten Ursachen zu finden. Von der Bodenbeschaffenheit eines Grundstücks bis hin zu angrenzende Bebauungen.

Auch aktuelle oder fehlerhaft, ausgeführte Baumaßnahmen sowie situativen Einflüsse können sich negativ auf die Gebäudehülle auswirken.

Die klimatischen Bedingungen tragen ebenfalls mittlerweile einen enormen Teil dazu bei. Kurzzeitige Starkregenereignisse führen zu Ausspülungen oder Aufschwemmungen der Bodenverhältnisse oder verändern Grundwasserstände.

Rissarten geben Auskunft über Ursache

An Hand der vorliegenden Riss – Charakteren kann jedoch der Fachmann bereits die Schadensursache genauestens bestimmen. Denn der Rissmechanismus und die dargestellten Rissflanken, geben Auskünfte über die einwirkenden Zug- oder Druckkräfte. Auch das gesamte Riss – Bild selbst, lässt schon Rückschlüsse auf die Schadensursache zu.

Die lastenunabhängige Rissbildung ist in erster Linie auf volumenbedingte Bauteilveränderung zurückzuführen, wie sie zum Beispiel bei feuchte- oder temperaturbedingter Ausdehnung stattfindet.

Während die lastbedingte Rissbildung zum Beispiel auf veränderte Bodenverhältnisse zurückzuführen sind und den daraus resultierenden, punktuellen auftretenden Belastungen im Baukörper.

Auch nachbarschaftlich ungesicherten Baumaßnahmen ( Baugruben etc.) führen zu unterschiedlichen Bodenbelastungen bzw. zum abgleiten des Bodengrunds. Was unweigerlich zur Folge hat, dass das Gebäude eine partielle Belastung erfährt.

Rissdiagnostik für das weitere Vorgehen

Die Rissdiagnostik ist nunmehr das wichtigste Bindeglied und erfolgt in mehreren Stufen, welches nachfolgend das Fundament zur Bestimmung der weiteren erforderlichen Schritte ist.

Im ersten Schritt wird das äußerliche Schadensbild bzw. die örtlichen Gegebenheiten einer optischen, visuellen Analyse unterzogen.
Der zweite Schritt umfasst die instrumentale Diagnostik durch Messungen und Prüfungen vor Ort und im Labor.
Im dritten und letzten Schritt erfolgt die bewertende und abschließende Beurteilung der diagnostischen Daten

Es ist zu erkennen, dass die Riss – Analyse nicht nur auf den Riss selbst zu beschränken ist. Eine Vielzahl von erforderlichen Daten w.z.B.

nachbarschaftliche oder grundstücksbedingte Gegebenheiten
Nutzung und Art des zu beurteilenden Gebäude
verwendete Baustoffe und Gebäudekonstruktionen
Zustand und beeinflussende Altschäden des Gebäudes
etc.

Bis hin zur eigentlichen Riss – Bild – Analyse, welche sich detaillierte mit der Riss – Darstellung befasst. In dieser werden ;

Rissbreiten und – tiefen ermittelt
Rissverteilungen und – verläufe erfasst
zeitliche Feststellung der Rissbildungen definiert
Darstellungen der Rissflanken aufgeführt
etc.

Im Abschluss werden alle ermittelten Daten zu einem schlüssigen Gesamtbild zusammengetragen und bewertet.

An Hand dieser Vorgehensweise ist eine Bestimmung der Schadensursache sowie dessen weiteren Verlauf und Behebung erst möglich.

Instandsetzung von Ursache und Riss

Instandsetzungen dürfen sich daher nicht nur auf den Riss selbst beziehen. Die Schadensursache muss ebenfalls behoben werden um erneute Schäden zu verhindern.

Nachträgliche Baugrundverfestigungen und/oder Bodengrundverbesserungen können zum Beispiel bei Baugrundbelastungen / -störungen erforderlich werden.

Bei den Wandbrüchen oder -rissen ist in erster Linie maßgeblich, wie schwerwiegend dieser den Baukörper beeinflussen oder noch beeinflussen werden. Somit können tolerierbare Risse zwar eine optische Beeinträchtigung darstellen, haben aber eventuell keinen negativen Einfluss auf den Baukörper mehr. Solche Rissarten können mit geringem Aufwand verschlossen und beschichtet werden.

Auch größere Risskulturen oder mechanische Einwirkungen erfordern nicht unbedingt immer einen kompletten Rückbau oder Neuaufbau. Somit können Mauerwerksvernadelungen zu einer festen Fixierungsebene verwendet werden. Über Lochplatten werden Brüche mechanisch miteinander fixiert und über Entkopplungsschichten ( z.B. Wärmedämm-Verbundsystem, Fassadenkonstruktionen ) Schlagregesicher abgedeckt.

Injektionen sind ebenfalls ein anerkanntes Verfahren um Rissbildungen sach- und fachgerecht wieder zu verschließen. Gleichermaßen muss nicht unweigerlich bei erheblichen Mauerwerksbrüchen der gesamte Rück- und Neuaufbau als relevant betrachtet werden. Denn in den überwiegenden Fällen reicht auch eine partielle Instandsetzung aus.

Fazit

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, geraten Sie nicht in Panik, sondern informieren Sie sich. Sollten Sie sich unsicher sein, schreiben Sie uns unverbindlich eine kurze Mail ( info@ils-bau-consulting.de ) und schildern Sie uns ihre Problematik.

Diese Mail kostet ihnen nichts, außer ihrer Zeit.

Ich als Verfasser (Herr Stefan Lange) dieses Beitrages, würde mich wahrsinnig darüber freuen, wenn Sie mir eine kurze Bewertung und/oder ihre Meinung hinterlassen würden.

Auch konstruktive Kritik ist erwünscht.

In diesem Sinne verbleiben wir mit freundlichen Grüßen.

Stefan Lange 6

September 18, 2018Januar 24, 2020News, Recht, Thema der Woche, Wissenswertes

Streit zwischen Handwerker und Kunden – Oft aus überflüssigen Gründen !

Ich möchte diesen Beitrag dazu nutzen, zwischen Handwerkern und Auftraggebern Brücken zu schlagen und eventuell, überflüssige Missverständnissen vorzubeugen.

Denn es gehört mittlerweile zu meinem Tagesgeschäft, dass mich Bauherren damit beauftragen Handwerksleistungen auf Mängel zu prüfen, wenn Sie einen Mangel vermuten bzw. Handwerksbetriebe mich mit der Abnahme ihrer Arbeiten beauftragen, um zurück gehaltene Zahlungen zu umgehen.

Probleme bereits schon vor Auftrag

Aus meiner Zeit als selbständiger Handwerksmeister weiß ich, dass bereits schon vor der Auftragsannahme die ersten Stolpersteine auf mich warteten. Denn der Kunde beauftragten mich mit einer gewissen Vorstellung der Auftragsabwicklung bzw. Endleistung, welche auf eingeholten Informationen aus dem Internet, Broschüren und Bekanntenkreis beruhten.

Diese Informationen waren nicht gänzlich falsch aber auch nicht immer eine tatsächliche Lösung für die örtlichen und/oder konstruktiven Gegebenheiten am Objekt selbst.

Und somit stand ich vor folgenden Dilemma ;

den Kunden bei seiner Vorstellung belassen und den Auftrag sehr wahrscheinlich zu erhalten
oder dem Bauherren zu erklären, dass seine Vorstellungen auf Grund der örtlichen Gegebenheiten nicht realisierbar sind.

Mangel an Handwerker auch auf Streitigkeiten zurückzuführen

Auf Grund der zuvor benannten Problematik, wird ein Handwerksmeister immer entscheiden müssen in wie weit er die Kompromisse verantworten kann und der Auftrag selbst noch als wirtschaftlich zu betrachten ist.

Denn spätestens bei der Frage zur Wirtschaftlichkeit, kann sich der Handwerker sicher sein, die ungeteilte Aufmerksamkeit des Kunden zu haben.

Somit ist es selbsterklärend, das sich eine Handwerksbetrieb grundsätzlich erst einmal den wirtschaftlicheren und weniger kompromissbehafteten Aufträgen zuwenden wird.

Lösungen statt Konflikt

Meiner Meinung nach, ist jedoch kein Handwerker für die örtlichen Gegebenheiten verantwortlich. Noch viel weniger ist der Auftraggeber so zu betrachte, dass er keine eigenständige Entscheidungen treffen kann.

Daher ist es aus meiner Sicht völlig legitim, den Auftraggeber über die vorliegenden Schwierigkeiten mit einer Bedenkenformulierung im Angebot selbst oder als Anhang / Anlage zu informieren.

Mit dieser Vorgehensweise, können drei Fliegen mit einer Klappe geschlagen werden ;

Der Auftraggeber entscheidet selbst
Der Auftragnehmer muss keine Kompromisse eingehen.
Und für beide Vertragsparteien ist die Wirtschaftlichkeit sicher gestellt.

Fazit des Beitrags

Lassen Sie sich daher als Kunde und Auftraggeber von ihrem Handwerksbetrieb ausreichend und umfangreich beraten bzw. scheuen Sie sich nicht als Handwerksbetrieb die örtlichen Problematiken und Gegebenheiten anzusprechen.

Um dann gemeinsam die Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Denn eine solche Vorgehensweise, sichert den Endkunden vor teuren Nachträgen und den Auftraggeber vor Zahlungsausfällen.

Sollte ihr Kind jedoch in den Brunnen gefallen sein, so können Sie mich selbstverständlich beauftragen 😉

In diesem Sinne hoffe ich Ihnen wieder nützliche Informationen an die Hand gegeben zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Ihr Stefan Lange

Stefan Lange 0

September 14, 2018Januar 24, 2020Recht, Recht, Thema der Woche, Wissenswertes

Neues Bauvertragsrecht 2018 – Die Tücken und Lücken……

Bauvertragsrecht 2018

Eine Novellierung des privaten Baurechts sorgte dafür, das im Januar 2018 ein neues Bauvertragsrecht zu Grunde gelegt wurde.

Bauverträge 2017 vs. 2018

Da jedoch viele Verträge bereits im vorangegangenen Jahr 2017 geschlossen wurden, kommt das neue Vertragsrecht erst jetzt langsam im Tagesgeschäft an. Es ist daher ratsam, für jeden Bauherren / Auftraggebern von Handwerksleistungen zu prüfen, welche Vertragsgrundlage eigentlich zu Grunde liegen und/oder vereinbart werden sollen.

Nicht nur die Rechte und Pflichten definieren sich über den geschlossenen Vertrag, sondern auch das was tatsächlich zu guter Letzt geschuldet wird. Es ist oft zu erkennen, dass vertragliche Vereinbarungen aus potenziellen Einsparmöglichkeit von den Regeln der Technik oder von den geschuldeten technischen Vorgaben abweichen. Unweigerlich ist nachfolgend der Rechtsstreit vorprogrammiert, da man als Bauherr und Auftraggeber etwas ganz anderes erwartet hat oder aber als Auftraggeber von einer ganz anderen Auftragsgrundlage ausgegangen ist.

gesetzliches Widerrufsrecht für Bauverträge

Daher hat der Gesetzesgeber auch dafür gesorgt, dass dem Auftraggeber und Bauherren ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach BGB zur Verfügung steht. In diesem Zeitraum kann durch den Auftraggeber überprüft werden, ob es sich um die tatsächlichen, vertraglich geschuldeten Vereinbarungen handelt oder ob unerwünschte Abweichungen vorliegen. Gleichermaßen wird die Kündigung von Verträgen nicht wie in der Vergangenheit über den § 649 sondern §648 des BGB geregelt.

Nach Prüfung dieser Vertragsgrundlage, sollte der Bau- u. Handwerksausführung nichts mehr im Wege stehen. Um hier eine bessere Planbarkeit für den Bauherren zu realisieren, hat auch hier der Gesetzesgeber an den Stellschrauben gedreht und den Auftragnehmer / Handwerker dazu verpflichtet, verbindliche Terminaussagen zu tätigen. Auf Grundlage dessen, kann der Bauherr dafür Sorge tragen, dass während des Bauprozesses die erforderlichen finanziellen Mittel ( z.B. durch Bank ) zur Verfügung gestellt werden können oder der Umzug in das neue Eigenheim geplant werden kann.

Bauabnahme stillschweigend o. förmlich

Das neue Vertragsrecht birgt aber nicht nur Vorteile für den Bauherren, sondern auch Stolpersteine. Somit wurde für den Auftraggeber verbesserte Abnahmeverhältnisse geschaffen. Nach Fertigstellung der Leistungen, sollte in der Regel binnen einer 14-tägigen Frist eine förmliche Abnahme der Leistungen vorgenommen werden. Lässt der Auftraggeber diese Frist stillschweigend verstreichen, so spricht man von einer stillschweigenden Abnahme und die Leistungen gelten als abgenommen. Dieses führt unweigerlich dazu, dass der Bauherr und Anspruchsteller bei einem nachträglich festgestellten Mangel in der juristischen Vollbeweislast steht.

Daher kann aus unserer Sicht nur empfohlen werden, eine förmliche Abnahme mit einem Fachmann durchzuführen, da dem ausführenden Handwerker gesetzlich eine schriftliche Zustandsbeschreibung zusteht. Kurz um, ob der Fachmann nun zur förmliche Abnahme oder aber zum Schadensbeweis bestellt wird, bleibt natürlich dem Bauherren überlassen.

In diesem Sinne hoffe ich Ihnen wieder nützliche Informationen zur Verfügung gestellt zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Stefan Lange

Stefan Lange 0

September 5, 2018Januar 24, 2020News, Regeln, Normen u. Technik, Thema der Woche, Wissenswertes

EnEV 2014 – Was Häuslekäufer, Erben und Eigentümer wissen müssen

Obacht ist geboten

Auf Grund des demografischen Wandels bzw. der derzeit vorherrschenden Immobiliensituation, begleiten wir vermehrt Immobilienveräußerungen mit einer kaufs- und/oder verkaufsbegleitende Beratung.
Aber nicht jedem ist bewusst, welche Verpflichtungen durch die EnEV2014 (EnergieEinsparVerordnung) bereits in diesem Prozess beachtet werden müssen.

Was ist zu beachten.

Denn bei Vermietung oder Verkauf regelt die EnEV 2014 bereits schon, welche Angaben in der Immobilienanzeige veröffentlicht werden müssen.
Es müssen in der Anzeige Information enthalten sein um welche Art des Energieausweises es sich handelt. Ob ein Energiebedarfsausweis, in dem bereits schon Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erkennen wären. Oder um einen Energieverbrauchsausweis, welcher Angaben über die gesamte Verbrauchssituation der letzten 36 Monate des Gebäudes darstellt.

Wo ist der Unterschied und was ist Relevant

In einem Energieverbrauchsausweis sind jedoch keine wirklichen Informationen über den energetischen Zustand des Gebäudes zu erfahren.
Ebenfalls sind in dieser Anzeige nicht nur die Werte des Energiebedarfs/Energieverbrauchs anzugeben, sondern auch die Art der Heizungsanlage bzw. das Baujahr bei Wohngebäuden und die ermittelte Energieeffizienzklasse.

Diese Infos müssen vorhanden sein

Ebenfalls wurde die Vorlagepflicht verschärft. Die Übergabepflicht des Energieausweises liegt nun vor dem Notartermin bzw. eine Kopie sollte zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung vorliegen und/oder einsehbar sein.

Eigentum verpflichtet auch für den neuen Besitzer

Aber welche Rechte und Verpflichtungen, gehen jetzt mit dem Immobilienerwerb auf den Käufer über.
Die Nachrüstpflicht der automatischen Steuereinheiten an Zentralheizungen, sollte eigentlich nicht mehr zur Diskussion stehen. Da hier die Nachrüstpflicht bereits schon bis zum Mai.2014 erfolgen sollte. Gleichermaßen gilt die Auflage als erfüllt, wenn die Vorlauftemperatur in Abhängigkeit von Zeit und Außentemperatur durch eine entsprechende Einrichtung des Fernwärmeversorger realisiert wird. Ist dieses nicht der Fall, also fehlt diese Ausstattung am Gebäude oder dem Versorger, muss dieses durch den Hauseigentümer sicher gestellt werden.
Somit geht dieses in die Verantwortung des neuen Hausbesitzers/-eigentümers über und sollte beim Hauskauf berücksichtigt werden.
Gleiches gilt im übrigen auch für die Verwendung von Thermostaten zur raumseitigen, automatischen Regelung.

Ups, noch mehr Verpflichtungen?

Auf Grund der zunehmenden Frostschäden und dem energetischen Wärmeverlust an Versorgungsleitungen, wurde auch hier eine Anpassung der Nachrüstpflicht gefordert bzw. zur Auflage gemacht.
Daher sind alle Versorgungsleitungen von Heizungen, Warmwasser und Klimaanlagen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Welche bis zum Zeitpunkt zum 01.05.2014 erfolgen sollte. Gleiches gilt für die Dämmmaßnahmen der obersten Geschossdecke bei nicht gedämmten Dachkonstruktionen, welches bis ende Dezember 2015 erfolgen hätte sollen. Da es aber eine Sonderregelung in diesem Bereich gibt, welche dem alten Hauseigentümer bei kleinen Objekten im Sinne der Unwirtschaftlichkeit und Eigennutzung freistellt, sind nicht in all den zu erwerbenden Gebäuden diese Maßnahmen realisiert worden.
Hier ist der neue Eigentümer dazu angehalten in einem Zeitraum von 2 Jahren der Nachrüstung nachzukommen. Dieses gilt im übrigen auch für Erben. Es sei denn, das Objekt wird zur Eigennutzung verwendet bzw. die Wirtschaftlichkeit kann im Nutzungszeitraum nicht erzielt werden.

Nachrüstpflicht, ….und jetzt wird ein Schuh draus

Aus unserer Sicht ist es aber als empfehlenswert zu titulieren dieser Nachrüstung nachzukommen. Schon alleine aus der versicherungsrechtlichen bzw. beitragsrechtlichen und wärmeverlusttechnischen Betrachtung.
Ebenfalls zu berücksichtigen wäre der erforderliche Austausch von alten Heizkesselanlagen. Alle Heizkessel welche vor dem 01.10.1978 verbaut wurden, dürfen im generellen nicht mehr genutzt werden. Alle verbauten Anlagen vor 1985 wären bis zum Jahre 2015 zu ersetzen. Und alle Kesselanlagen die nach 1985 verbaut wurden sind nach einem Zeitraum von 30 Jahren zu ersetzen. Auch hier gilt die Übergangszeit beim Eigentümerwechsel von 2 Jahren nach Erwerb der Immobilie.

Nicht zu vergessen, der Rest

Dieses wäre nur eine grob, angerissener Teil, welches vor dem Immobilienerwerb zu beachten wären.
Nach dem Kauf fallen jedoch in den meisten Fällen Renovierungs – und/oder Umbaumaßnahmen der eigenen Nutzungsvorstellung an. Welche Grundlage hier zu beachten sind, werden wir in einen weiteren/anderen Beitrag zu gegebener Zeit mal darstellen.

Gehen Sie diesen Schritt nicht alleine

Zusammenfassend ist daher festzuhalten, es gibt einiges zu beachten bei einem Immobilien(ver)kauf……….“Daher Augen auf, beim Häuslekauf!“
Gehe Sie diesen essenziellen Schritt nicht alleine, sondern nehmen Sie sich einen Fachmann zur Seite, der täglich mit diesen Dingen zu schaffen hat. Oftmals kann man hier eine überschaubare Pauschalpreisvereinbarung mit dem Spezialisten treffen, welche vor immensen Unkosten schützen kann.
In diesem Sinne hoffe ich, dass ich Ihnen nützliche Informationen an die Hand geben konnte und wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie diesen Beitrag posten , liken und rege kommentieren würden, so dass eine breite Masse davon profitieren kann.

Stefan Lange 0

August 25, 2018Januar 24, 2020Recht, Recht, Thema der Woche, Wissenswertes

Keine Renovierungspflicht der Mieter beim Auszug

Keine Renovierungspflicht der Mieter beim Auszug

Keine Renovierungspflicht der Mieter beim Auszug
Der Dauerbrenner im Mietvertragsrecht.
Muss ein Mieter seine Wohnung nach Auszug dem Vermieter im renovierten Zustand übergeben ?
Diese Frage führt oft zum Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter nach Beendigung der Vertragsverhältnisses.
Der BGH hat hier nunmehr erneut mit dem Urteil (Az. VIII ZR 277/16) für Klarheit gesorgt.
Der Mieter ist nach Auszug nicht verpflichtet eine Wohnung im renovierten Zustand zu übergeben.
Selbst dann nicht, wenn er dieses sogar einmal zugesagt wurde.
Im generellen sollte hier der Grundsatz gelten, die Wohnung ist dem Vermieter wie vor Vertragsabschluss zu übergeben.
Kurz um erhält eine Mieter zum vertragsvereinbaren Zeitpunkt eine besenreine und nicht renovierte Wohnung, so muß er zum Zeitpunkt des Vertragsende auch seine Wohnung in dieser Form übergeben.
Ebenfalls unzulässig sind turnusmäßige Renovierungsarbeiten, welche dem Mieter in Mietverträgen auferlegt werden.
Diese Vereinbarungen wurden von zahlreichen Gerichten bereits als unzulässig erklärt, so das sich jeder Mieter diesbezüglich keine Sorgen machen sollte.
Auch Mietkautionen dürfen für diese Belange nicht einfach einbehalten werden.
Es muss durch den Vermieter ein unumstrittener Nachweis erbracht werden, dass die vorliegenden Ersatzansprüche unumstritten und nicht rechtswidrig sind.
Anderweitig sind Kautionen in einer Frist von 6-8 Wochen zur Auszahlung zu bringen.
Gefahr droht jedoch , wenn Mieter die Kaution ab wohnen, denn dieses ist rechtlich illegal

Stefan Lange 0